2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（27）

　　（三）商务办公房地产估价的常用方法

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　（1）收益法。商务办公房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商务办公房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。

　　商务办公房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。

　　（2）市场法。商务办公房地产的转售转租比较频繁，特别是小型写字间更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

　　（3）成本法。在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。

　　（四）商务办公房地产估价的技术路线和难点处理

　　1．商务办公房地产租金的求取

　　商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题：

　　（1）租约问题。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益。

　　（2）租金构成的内涵问题。商务办公房地产的租金往往存在差异，主要表现有：①租金中包含物业管理费；②租金中包含物业管理费和水电费；③租金中不含物业管理费和水电费；④计租面积为建筑面积，含分摊建筑面积；⑤计租面积按套内建筑面积，不含分摊建筑面积。估价时应根据估价对象的租金构成内涵，选择同一租金构成内涵的实例。

　　（3）租金的支付方式问题。租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付和按合同约定支付等。因此，在运用市场法求取估价对象租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式，并要求统一租金支付方式。

　　（4）地下车库租金问题。商务办公房地产的地下车库一般采用租赁经营方式，其租金收入一般分为两部分，一部分是向业主提供的包月出租的车位租金，另一部分是向访客提供临时使用的车位租金。包月出租的车位租金比较稳定，容易测算；临时使用的车位租金的测算比较困难，一般按如下步骤进行测算：首先，了解不同时段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数；第三，了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的车位租金收入，两者之和即为临时使用的车位租金收入。

　　2．整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。单纯型商务办公房地产就是估价对象仅有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　（2）商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商住型商务办公房地产就是估价对象既有办公功能，又有居住功能，即一部分用于办公，另一部分用于居住。因此，对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。

　　（3）综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能。因此，对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定个功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等；其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的 估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价；最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。

 泛普软件-工程项目管理系统整理

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通