2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（24）

　　（三）商业房地产估价的常用方法

　　商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。

　　采用收益法估价时首先要准确界定由商业房地产本身带来的收益，不要在净收益混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率或资本化率。

　　商业房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。

　　（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

　　（3）成本法。在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。

　　（三）商业房地产估价的技术路线和难点处理

　　商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。

　　1．不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和运营型两类。

　　（1）出租型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分有租约和无租约两种情况。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益。

　　采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是运用市场法直接求取商业房地产的价格；二是运用市场法求取商业房地产的租金。

　　（2）运营型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　运营型商业房地产主要靠专业经营活动来获得收入，因此，主要采用收益法进行估价。

　　采用收益法对运营型商业房地产估价的关键是基于营业收入的净收入测算，其净收入的计算公式为：净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。难点是对商业利润的扣除，一般的做法是根据类似可比实例修正估算得出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

　　2．不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）整幢商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　整幢商业房地产估价主要采用收益法和市场法。对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、经营类型、经营收入等方面的差异；其次了解同楼层商业房地产铺面的分布格局及价格影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。

　　（2）整层商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。

　　（3）同层商业房地产不同铺面估价的技术路线及难点处理

　　对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。但是，这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和较准确的测算。

　　3．空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在对空置、烂尾商业房地产进行估价时，一定要结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而确定空置、烂尾商业房地产的最高最佳使用方式是此类估价的难点。

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