2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（23）

　　（二）影响商业房地产价格的因素

　　1．影响商业房地产价格的区位状况

　　（1）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是商业房地产所处地段的商业繁华程度。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或两个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或几个区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或称为小区商业中心，其繁华程度又低一些。

　　对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。

　　另外，现在各地常常有一些专业市场或商业一条街，如建材一条街、布匹市场、电器市场等等，专门经营某类商品的商业房地产如果位于相应的专业市场（例如彩电专营店位于某电器市场内），同样可以认为所处地段具有较高的繁华程度。

　　（2）交通条件。对商业房地产进行估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客的交通条件方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条线、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者的交通条件方面，要考虑进货交通和卸货的便利程度，如某市一家著名的服装批发市场，就曾经由于整顿交通秩序，对批发市场的交通要道实行了交通管制而封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。

　　道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的空中通道就直接进入商场三楼，虽然空中通道给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是不购物的过路者，反而影响了商场的正常购物环境。因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业场所。

　　（3）临街状况。商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大的影响。一般来说，临街面越宽越好，如果多面临街，一般有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，不利于经营，会影响商业房地产的价值（贬值）。

　　2．影响商业房地产价格的实物状况

　　（1）建筑品质及内部格局。商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观，乃至建筑物的临街门面的宽窄等，都会对商业房地产的经营活动产生重要影响。此外。商业房地产的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。

　　（2）楼层。一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。

　　（3）净高。商业房地产的室内净空高度应适宜。过低的净空高度则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净空高度过高，建筑成本会增加，也不利于商业房地产价值的提高。

　　（4）营业面积。根据经营要求不同，商业房地产所需的营业面积可能不同，一般来说面积不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。因此，对商业房地产进行估价时，应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。

　　（5）装修。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的出入。

　　（6）无形资产价值。商业房地产价值中无形资产价值（如品牌、商标、企业文化等）所占的比重越来越大。因此，在对投资、交易等某些估价目的的情况下，估价必须对附属于有形商业房地产的无形资产价值进行充分考虑。

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