2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（9）

　　二、各估价方法的适用对象和条件

　　1.比较法的适用对象与条件

　　（1）适用对象：具有交易性的房地产。即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用比较法估价。

　　（2）适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。如果交易实例太少，可能引起较大偏差。另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证。

　　2.成本法的适用对象与条件

　　（1）适用对象：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。

　　（2）适用条件：运用成本法时要求可正确计算估价对象的客观成本、利润、税金等。运用成本法估价时要注意以下两个方面的问题：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时，应上调评估价值。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧，就是出于这方面的考虑。

　　运用成本法测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不太适用于建筑物过于陈旧的房地产估价。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。

　　3.收益法的适用对象与条件

　　（1）适用对象：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（用于出租的）、写字楼，旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

　　（2）适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，因此，房地产估价师必须以广泛、深入的市场调研为基础，依据科学的理论和方法，对房地产未来的收益和风险进行客观而准确地计算，以确保估价结果的客观公正性。

　　4.假没开发法的适用对象与条件

　　（1）适用对象：假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建、扩建）。

　　（2）适用条件：有规划条件要求、最有效开发方式、可正确计算各种费用。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：一是土地最佳开发利用方式的预测，即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；二是开发完成后的房地产价值的预测，即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

　　5.长期趋势法的适用对象与条件

　　（1）适用对象：长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产估价。

　　（2）适用条件：拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，做出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。

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