2015年房地产估价师《案例分析》课程讲义（6）

　　4.估价时点原则

　　估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

　　房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。

　　确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同（通常是这种情况）， 就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

　　特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更本质的是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成估价对象实地查看之日）确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。

　　不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系，见教材《房地产估价理论与方法》。

　　【问答题】甲公司2005年8月10日因业务拓展而以总价900万元购入相邻办公楼，2008年7月1日后，公司部分业务转移，该办公楼闲置，2008年8月1日，甲公司与乙公司联合组建新公司，甲公司以闲置的办公楼产权入股，并委托丙房地产估价公司对该闲置的办公楼进行估价，估价结果为780万元。甲公司认为丙估价公司的估价值过低，但丙估价公司坚持自己的估价结果。试问：丙估价公司的理由有哪些？

　　【参考答案】本题的知识点为估价时点原则的应用。答案要点：

　　丙估价公司坚持自己的估价结果的理由主要有：

　　①房地产价格与其对应的时点或估价时点密切相关；

　　②甲公司购买办公楼时是因业务拓展的急需，购买价格可能高于正常市值；

　　③购买时点与估价时点不同，市场状况不同；

　　④该房地产的区域条件、实物状况可能发生了变化，特别是实物状况方面，如建筑物折旧、使用权期限变短等。

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