2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（5）

　　（2）装饰装修改造前提。认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：

　　装饰装修后的房地产价值－ 装饰装修所必要的费用 > 现状装饰装修的房地产价值

　　需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

　　（3）改变用途前提。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：

　　新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用 > 现用途的房地产价值

　　（4）重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：

　　重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 > 现有房地产价值

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：

　　（新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用）>现有房地产价值

　　（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

　　上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。

　　【问答题】某房地产地处繁华商业区，占地面积800平方米，地上建筑面积200平方米的建筑物为一陈旧住宅，委托人要求评估该房地产的现时价值。估价师经过调查了解到，目前该区域商业用途土地价格为2万元/平方米，商品房价格为8000元/平方米，城市规划该商业区的容积率为5，试问：该房地产的现时价值在不考虑土地出让金的情况下大约是多少？为什么？

　　【参考答案】本题的知识点为最高最佳使用原则的应用。答案要点：

　　该房地产的现时价值在考虑土地出让金情况下大约是：2×800=1600万元。

　　上述估价结果依据了房地产估价的最高最佳使用原则。因为：

　　①在繁华商业区内建造住宅，特别是目前为陈旧住宅，在用途上不合理；

　　②在使用强度上未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用；

　　③按照房地产估价的最高最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行估价。故估价结果在不考虑土地出让金的情况下大约为1600万元，确切的价值应该是1600万元减去旧建筑物拆除费用后的余额。

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