房地产估价师考试《理论与方法》：假设开发法测算

　　4．假设开发法测算中各项的求取

　　4.1后续开发经营期

　　4.2开发完成后的价值

　　4.3后续必要支出及应得利润

　　4.4折现率

　　4.5 测算中的其他有关问题

　　4.1后续开发经营期

　　开发经营期

　　起点：取得估价对象的日期（估价时点）

　　终点：是开发完成后的房地产经营结束的日期

　　构成

　　建设期－取得估价对象日期至开发完成后的房地产竣工之日

　　前期

　　建造期

　　经营期

　　销售期（销售方式）－自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间

　　运营期（出租和营业两种情况）－开发完成后的房地产竣工之日，至房地产经营寿命结束之日

　　【2007年真题】

　　假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ 　）。

　　A．开发期+经营期

　　B．开发期+运营期

　　C．开发期+经营期-前期-建造期

　　D．开发期+运营期-前期-建造期

　　E．前期+建造期+经营期

　　【答案】ABE

　　【2006年真题】

　　运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ 　）。

　　A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B．待开发房地产建设发包日期

　　C．取得待开发房地产的日期

　　D．房地产开发完成并投入使用的日期

　　【答案】C

　　4.1后续开发经营期

　　总体思路

　　先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来

　　具体估算方法

　　一是根据往后需要做的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期

　　二是采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后两者相减

　　4.2开发完成后的价值

　　开发完成后的价值对应的房地产状况（房地产状况）

　　不同的房地产状况对应不同的价值

　　有时还包括其它财产的价值

　　开发完成后的价值对应的时间（市场状况）

　　开发完成的价值对应的时间不一定是一开发完成之时，有三种情况

　　一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值

　　预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值

　　需要延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值

　　开发完成后的价值的预测方法

　　销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价

　　出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值

　　注：假设开发法中，不能用成本法求取开发完成后的价值

　　4.3后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出项目

　　估算方法与成本法中相同

　　与成本法中估算的区别

　　它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值

　　它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润

　　投资利息和开发利润

　　只有在传统方法中才需要测算

　　应计息的项目（销售税费一般不计息）

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值

　　取得待开发房地产的税费

　　后续的开发成本、管理费用和销售费用

　　计息期

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值是估价时点

　　后续的开发成本、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中

　　利润与成本法中的利润相同

　　4.4折现率

　　是采用现金流量折现法时需在确定的重要参数

　　与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同

　　具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率

　　本质上体现了资金 利率和开发利润率两部分

　　4.5 测算中的其他有关问题

　　假设开发法的三种估价前提

　　自己开发前提－估价对象仍然由其拥有者或者开发商开发建设

　　自愿转让前提－估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设

　　被迫转让前提－估价对象要被迫转让给他人开发建设

　　三种估价前提的关系

　　在自愿转让和被迫转让前提下，要比自己开发多出一个新的前期（办理交接手续），增加新的前期费用

　　自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值

　　应考虑本发完成后的房地产价值以外的收益

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