2015年房地产估价师《案例分析》课程讲义（4）

　　例如：某宗房地产的土地面积 4000㎡，建筑面积2500㎡， 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

　　【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：

　　该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×2500=625000（元）

　　与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。

　　例如：某建筑物的建筑面积500O㎡， 坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡， 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。

　　【解】该建筑物的现值计算如下：

　　该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

　　由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/㎡， 比其重建价格1600元/㎡ 低400元/㎡ .

　　适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。

　　最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

　　现有房地产价值 > （ 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 ）

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是：

　　现有房地产价值 > （ 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用 ）

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