2015年房地产估价师考试《理论与方法》：基准地价修正法

　　4．基准地价修正法

　　概念

　　基准地价修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法

　　是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性

　　步骤

　　搜集有关基准地价的资料

　　查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价

　　进行市场状况调整和土地状况调整

　　求出估价对象宗地的价格

　　5．补地价的测算

　　概念

　　补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等

　　需要补地价的情形

　　改变土地用途、容积率等土地使用条件

　　延长土地使用期限

　　转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产

　　测算方法

　　对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的

　　实际补地价的数额取决于政府的政策

　　某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（ 　）万元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　【答案】D

　　如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率-旧容积率）＝1500×（1.6-1.2）=60

　　6．高层建筑地价分摊

　　6.1高层建筑地价分摊的意义

　　6.2按照建筑物面积进行分摊

　　6.3按照房地产价值进行分摊

　　6.4按照土地价值进行分摊

　　6.1高层建筑地价分摊的意义

　　意义

　　解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务

　　高层建筑地价分摊解决的问题

　　确定各部分占有的土地份额

　　确定各部分分摊的土地面积

　　确定各部分分摊的地价数额

　　6.2按照建筑物面积进行分摊

　　6.3按照房地产价值进行

　　【2006年真题】

　　有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的105倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91％。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27％。（ 　）

　　【答案】√

　　6.4按照土地价值进行分摊

　　【2006年真题】

　　高层建筑地价分摊的方法有（ 　）。

　　A．按建筑物价值进行分摊

　　B．按房地价值进行分摊

　　C．按土地价值进行分摊

　　D．按建筑面积进行分摊

　　E．按楼面地价进行分摊

　　【答案】BCD

　　【2007年真题】

　　某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（ 　）。

　　A.1.67％

　　B.2.33％

　　C.2.75％

　　D.3.33％

　　【答案】A

　　按土地价值进行分摊

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