2015年房地产估价师《案例分析》课程讲义（2）

　　2.合法原则

　　合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。所谓依法，不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。

　　房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值。但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。

　　判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵守合法原则应做到下列几点：

　　（1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案 （不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

　　值得进一步说明的是，遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。例如，没有合法权利的房地产，就应当将其作为没有合法权利的房地产来估价。具体地说，目前包括：划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，集体土地不能当做国有土地来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价，违法占地不能当做合法用地来估价，违法、违章建筑不能当做合法建筑来估价，等等。因此，从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律、法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。

　　例如《房地产抵押估价指导意见》第 11 条规定“法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象”。由此我们还可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。

　　（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，但也应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5， 除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过 2.5 为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出的较高价值也就得不到社会认可，从而不能实现。

　　（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。法律、法规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应当为零。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。

　　（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；农地征收和城市房屋拆迁估价，应当符合国家有关农地征收和城市房屋拆迁补偿的法律、法规和政策。

　　此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。

　　【问答题】某公司根据总公司的决定，准备通过资产重组、组建股份有限公司来转换经营机制。按照国家和地方政府的土地管理实施办法，公司拟将12000平方米的仓库进行资产处置，即该仓库仍由原总公司所有，重组后新的股份有限公司以租赁的方式向总公司交纳租金，仓库租金用于资产重组后分流职工的安置。经双方商定：将仓库中的10000平方米进行租赁，年租金为150元/平方米，租赁期为5年（2006年10月1日起2015年9月30日止），租赁期间租金水平不变。试问：总公司在对仓库进行租赁时应办理哪些手续？

　　【参考答案】本题的知识点为仓库租赁经营的合法性问题。答案要点：

　　①首先应验证出租仓库使用权的合法性，即出租仓库是否具有合法的土地使用权和房屋所有权证，出租人与土地使用权和房屋所有权证记载的权利人是否一致。

　　②在此基础上，确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议文件，并确定出租面积、租金水平等。

　　③租赁双方根据租赁协议文件，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资格的测绘机构进行面积测量，并绘制成图。

　　④双方根据律师出具的法律意见书或公证书的租赁合同，并备齐相关资料，到属地房产管理部门办理租赁登记备案手续。

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