房地产估价师《理论与方法》：分析估价对象价值

　　7．分析估价对象价值

　　要形成市场背景分析和估价对象最高最佳使用分析

　　抵押估价的还要形成估价对象变现能力分析

　　8．测算估价对象价值

　　限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集

　　对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由

　　9．判断估价对象价值

　　不同估价方法结果有较大差异的原因

　　计算过程是否有误；基础数据是否正确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。

　　一般情况下的综合方法（测算无误，结果差异不大时）

　　可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法

　　选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重

　　当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时

　　不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果

　　应视不同的情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果

　　或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合

　　【重点】权重的确定

　　采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3

　　采用三种方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2

　　采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.15

　　10．撰写估价报告

　　估价报告的质量

　　内在质量

　　估价结果的合理性和准确性

　　估价方法选用的全面性和正确性

　　估价参数选取的合一性和准确性

　　外在质量

　　文字表述、文本格式以及印刷质量等

　　估价报告的形式

　　采取书面形式

　　分为叙述式报告和表格式报告两种

　　估价报告的组成（八大部分）

　　封面

　　目录

　　致委托人函

　　注册房地产估价师声明

　　估价的假设和限制条件

　　估价结果报告

　　估价技术报告

　　附件

　　重点－估价报告使用期限

　　概念

　　估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间

　　致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期

　　明确估价报告使用期限的意义

　　超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担

　　在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外

　　估价报告使用期限与估价责任期限的区别

　　如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限

　　如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止

　　【重点】估价的假设和限制条件

　　含义

　　估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件

　　内容

　　对应着评估的价值类型

　　对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性

　　说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料

　　说明在情况不明确或资料不全时是以合种情形来估价的

　　说明估价中的一些特殊处理

　　说明在估价中未考虑的因素

　　目的

　　为了规避估价风险，保护估价师和估价机构

　　为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者

　　防止以下三种情况出现

　　一是滥用估价的假设和限制条件

　　二是不明确估价的假设和限制条件

　　三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件

　　【重点】估价结果报告的技术报告

　　结果报告

　　委托人

　　估价机构

　　估价对象

　　估价目的

　　评估的价值类型和定义

　　估价时点

　　估价依据

　　估价原则

　　估价方法

　　估价结果

　　估价报告应用的限制

　　估价作业日期

　　其他需要说明的事项

　　注册房地产估价师及其他参与估价的人员

　　技术报告

　　估价对象分析（包括最高最佳使用分析）

　　房地产市场分析（市场背景分析）

　　估价方法选用分析

　　估价的详细测算过程

　　估价结果及其确定的理由

　　【2007年真题】

　　房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ 　）。

　　A．说明估价报告的合法性、真实性

　　B．说明估价的独立、客观、公正性

　　C．规避估价风险

　　D．保护估价报告使用者

　　E．防止委托人提出高估或低估要求

　　【答案】CD

　　【2007年真题】

　　估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（ 　）。

　　A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

　　B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

　　C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

　　D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

　　【答案】D

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