2015年房地产估价师考试《理论与方法》：功能折旧

　　5.5.1物质折旧

　　可修复的

　　不可修复的

　　5.5.2功能折旧

　　功能缺乏

　　功能落后

　　功能过剩

　　5.5.3外部折旧

　　可修复的

　　不可修复的

　　5.5.1物质折旧

　　可修复的

　　条件修复的必要费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值

　　折旧额＝在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用

　　不可修复的

　　短寿命项目

　　修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命

　　根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额

　　长寿命项目

　　修复项目剩余使用寿命等于整体建筑物剩余经济寿命

　　根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算）

　　5.5.2功能折旧

　　功能缺乏

　　可修复的功能缺乏

　　在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额

　　例题：某幛应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值：

　　解：该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下：

　　该办公楼因没有电梯引起的折旧额＝120－100＝20（万元）

　　不可修复的功能缺乏

　　将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额

　　功能落后

　　可修复的功旧能落后

　　其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯的必要费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用

　　不可修复的功能落后

　　其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上利用收益损失资本化法求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用益

　　功能过剩

　　一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法

　　在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建价格－超额持有成本

　　在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建价格－（无效成本＋超额持有成本）

　　【2007年真题】

　　某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ 　）万元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C.1845.87

　　D.1850.00

　　【答案】B

　　功能过剩余，在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建价格－（无效成本＋超额持有成本）＝2000－[150+0.8（P/A，12%，15）]＝1844

　　5.5.3外部折旧

　　通常不可修复

　　必须先分清楚是暂时性的还是永久性的

　　利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额

　　【2006年真题】

　　6．在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ 　）

　　【答案】×

　　5.6 求取建筑物折旧应注意的问题

　　估价上折旧与会计折旧的区别

　　区别项目 会计 估价

　　C 为资产原值，不随时间流逝而变化 为资产的重新购建价格，估价时点不同，C不同

　　V 资产的账面价值，无需与市场价值一致 资产的实际价值，必须与市场价值一致

　　土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　5.6.1建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的

　　5.6.2建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的

　　5.6.1建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的

　　应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧

　　注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期

　　利用图形来帮助理解

　　【2007年真题】

　　建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 （ 　）

　　【答案】×

　　【解析】应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧

　　5.6.2建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的

　　出让合同中未约定不可续期的

　　意味着一般情况下可以续期

　　应按照建筑物经济寿命计算折旧

　　视为土地对建筑物无影响

　　出让合同中已约定不可续期的

　　应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧

　　【2007年真题】

　　某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ 　）。

　　A.2．00％

　　B.2.13％

　　C.2.22％

　　D.2.50％

　　【答案】C

　　出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧

　　折旧期限＝50-5=45

　　年折旧率＝1/45=2.22%

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