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2015年房地产估价师考试《理论与方法》：折旧求取方法

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　　5.3折旧求取方法一－年限法

　　5.3.1年限法及年限的相关概念

　　5.3.2直线法

　　5.3.3成新折扣法

　　5.3.1年限法及年限的相关概念

　　年限法

　　也称为年龄－寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法

　　相关概念（三方面六个概念）

　　5.3.1.1建筑物的寿命

　　自然寿命

　　经济寿命

　　5.3.1.2建筑物的年龄

　　实际年龄

　　有效年龄

　　5.3.1.3剩余寿命

　　剩余自然寿命

　　剩余经济寿命

　　5.3.1.1建筑物的寿命

　　分类

　　自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间

　　经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间

　　关系

　　一般经济寿命短于其自然寿命

　　5.3.1.2建筑物的年龄

　　类型

　　实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数，类似于人的实际年龄

　　有效年龄：指估价时点是建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄

　　关系

　　有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄

　　当维修养护为正常时，有效年龄＝实际年龄

　　当维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄

　　当维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄

　　5.3.1.3剩余寿命

　　类型

　　剩余自然寿命＝自然寿命－实际年龄

　　剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄

　　规定

　　利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命

　　5.3.2直线法（五个公式）

　　5.3.3成新折扣法

　　概念

　　先判定出成新率，用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值的方法

　　成新率的求法

　　直接判断

　　根据寿命概念求取

　　适用范围

　　比较粗略，适用于初步估价

　　同时需要对大量建筑物进行估价的场合

　　公式

　　建筑物现值＝建筑物的重新购建价格×成新率

　　成新率＝1－年折旧北×有效年龄t

　　当残值率为0时成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）

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发布：2007-07-13 09:54 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]