2015房地产估价师考试《理论与方法》：重新购建价格

　　4.2重新购建价格的求取思路

　　房地合一

　　思路一：房地合一，模拟开发

　　思路二：房地分离，分别测算，相加求取

　　单纯土地

　　假设土地上没有建筑物直接测算土地部分

　　有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损

　　单纯建筑物

　　假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润

　　也可等于支付总承包商的所有费用＋发包人的其它必要支出＋发包人的应得利润

　　4.3建筑物重新购建价格的求取方式

　　重建成本

　　相同的材料＋相同的技术＋估价时点的价格＋与原物相同

　　复制，适用于有历史或美学价值的建筑物

　　重置成本

　　估价时点材料＋估价时点技术＋估价时点的价格＋同等效用

　　替代，适用于一般项目

　　一般情况下重置价格低于重建价格

　　【2007年真题】

　　建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 （ 　）

　　【答案】x

　　【解析】此为重建价格

　　4.4建筑物重新购建价格的求取方法

　　建筑物重新购建价格的公式

　　建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息 销售税费＋开发利润

　　求取方法

　　4.4.1单位比较法

　　4.4.2分部分项法

　　4.4.3工料测量法

　　4.4.4指数调整法

　　4.4.1单位比较法

　　实质

　　市场法

　　修正

　　将实际不正常的建安工程费修正为正常的单建安工程费

　　将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费

　　将可比实例的状况调整到估价对象的状况

　　类型

　　单位面积法

　　单位体积法

　　4.4.2分部分项法

　　实质

　　由部分组装成整体

　　注意事项

　　注意各个部分计价单位可能不一致

　　既不要漏项也不得重复计算

　　4.4.3工料测量法

　　实质

　　从性质上分为人、材、机，再相加

　　优点

　　详细、准确

　　缺点

　　比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　【2007年真题】

　　为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米（其中人工费为50元每平米），装饰装修工程直接费为900元每平米（其中人工费为45 元每平米），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为35％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（ 　）元每平米。

　　A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64

　　【答案】B

　　是分部分项法和工料测算法的综合

　　直接费＋间接费＋利润＋税金

　　土建＋安装＋装饰装修

　　（2130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99

　　直接费 综合费 税金

　　土建 780 117

　　安装 450 37.5

　　装饰装修 900 32.4

　　合计 2130 186.9

　　4.4.4指数调整法

　　也称为成本指数趋势法

　　利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本

　　红色为录入内容

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