房地产估价师考试《理论与方法》：报酬资本化法

　　2．报酬资本化法

　　2.1一般公式

　　2.2净收益每年不变的公式

　　2.3净收益在前若干年有变化的公式

　　2.4净收益按一定数额递增的公式

　　2.5 净收益按一定数额递减的公式

　　2.6 净收益按一定比率递增的公式

　　2.7 净收益按一定比率递减的公式

　　2.8 预知未来若干年后的价格的公式

　　2.1一般公式

　　一般公式

　　说明

　　是收益法的原理公式

　　在实际估价中，一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为

　　后面各种公式均是此公式的特例

　　以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为

　　（此公式老师要求修改，是否正确，请教务核实，谢谢。）

　　公式中的A．Y、n应一致，而且一般以年为单位

　　2.2净收益每年不变的公式

　　【例8-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%．请计算该宗房地产的收益价格。

　　【解】该宗房地产的收益价格计算如下：

　　净收益每年不变的公式的作用

　　直接用于测算价格

　　用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算

　　用于比较不同期限房地产价格的高低

　　用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格

　　【重点】不同期限房地产价格之间的换算

　　已各无限年期的价格，求有限年期的价格

　　在不同年期之间换算

　　两房地产报酬率相等时

　　两房地产报酬率不相等时

　　【2006年真题】

　　己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/㎡：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（　）元/㎡．

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　【答案】D

　　2.3净收益在前若干年有变化的公式

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发布：2007-07-13 09:54 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]