2015房地产估价师考试《理论与方法》：投资利息

　　2.5 投资利息

　　2.5.1投资利息与财务费用的区别

　　2.5.2投资利息的计算

　　2.5.3计算建设期

　　2.5.4单利计息和复利计算两不吃亏的利率关系

　　2.5.5 名义利率与实际利率的换算

　　2.5.1投资利息与财务费用的区别

　　财务费用

　　项目的借款的利息和手续费

　　投资利息

　　是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息

　　包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金

　　借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本

　　2.5.2投资利息的计算（五方面）

　　应计息项目（四项）

　　土地取得成本

　　开发成本

　　管理费用

　　销售费用（注：销售税费一般不计利息）

　　计算周期

　　计算利率的单位时间，可以是年、季、月

　　计息期

　　估算建设期

　　计息方式

　　单利和复利两种方式

　　利率

　　当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别

　　2.5.3计算建设期

　　建设期的起止点

　　起点－取得房地产开发用地的日期

　　终点－估价对象开发完成的日期，一般是估价对象

　　成本法估价要假设估价对象是在估价时点时建成

　　建设期的构成

　　建设期＝前期＋建造期

　　前期－自取得房地产开发用地之日起至动工开发之日止

　　建造期－自动工开发之日起至房屋竣工之日止

　　建设期的估算方法

　　可以采用类似于市场法的方法，能过类似房地产已发生的建设期的比较、修和调整来求取

　　规定

　　各项金额均应按他们在估价时点的正常水平来估算，而不是按它们在过去发生时的实际或正常水平来估算

　　一般不考虑预售和延迟销售

　　费用在所发生的时间内均匀发生，可以假设发生在期中

　　2.5.4单利计息和复利计算两不吃亏的利率关系

　　2.5.5 名义利率与实际利率的换算

　　2.6 销售税费

　　种类

　　销售税金及附加（两税一费，售价的5.5%）

　　营业税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　其他销售税费

　　印花税

　　交易手续费

　　特定规定

　　销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税

　　2.7 开发利润

　　2.7.1开发利润的含义

　　2.7.2四种利润率及关系

　　2.7.3利用销售利润率计算出的房地产价值

　　2.7.1开发利润的含义

　　指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润

　　开发利润指土地增值税、企业所得税前利润

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率

　　根据不同的基数，有不同的利率率指标

　　利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的

　　2.7.2四种利润率及关系

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小

　　【2006年真题】

　　某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（ 　）元/㎡．

　　A.1840 B.2840 C.2966 D.3000

　　【答案】D

　　2.7.3利用销售利润率计算出的房地产价值

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