2015年房地产估价师考试《理论与方法》：成本法例题

　　7．成本法例题

　　见教材

　　一般步骤

　　选择估价方法

　　选择计算公式

　　求取土地的重新购建价格

　　求取建筑物重新购建价格

　　求取建筑物的折旧

　　求取积算价格

　　例题：某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为2000 ㎡．土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/ ㎡；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

　　解：该主要是注意重购建价格应是估价时点的价格。在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下：

　　该宗房地产的现时总价＝土地重购建价格+建筑物重新购建价格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元）

　　该宗房地产的现时单价＝该宗房地产的现时总价÷建筑面积＝2540000÷2000＝1270（元/ ㎡）

　　例题：估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某声调建成区内；土地面积5000 ㎡建筑面积8500 ㎡；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。

　　估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。

　　估价过程：

　　（1）选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选 用成本法进行估价。

　　（2）选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

　　旧的房地价值＝土地重购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。

　　（3）求取土地重购建价格。由于该土地位于建成区内，难以直接求取其重开发成，政府也末公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格取土地的重购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。

　　（4）求取建筑物重购建价格。现时（在估价时点2007年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及庆得利润）为1000元/㎡·建筑面积。故：

　　估价对象建筑物的重购建总价＝1000×8500＝850.0（万元）

　　（5）求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命10年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故：

　　估价对象建筑物的折旧总额＝850.0×（20/60）＝283.3（万元）

　　（6）求取积算价格

　　旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重购建价格－建筑物折旧＝340.0+850.0－283.3＝906.7（万元）

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