房地产估价师《理论与方法》：最高最佳使用原则

　　6．最高最佳使用原则

　　6.1最高最佳使用的内涵

　　6.2三大经济学理论

　　6.3五种估价前提

　　6.1最高最佳使用的内涵

　　定义

　　最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的率证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，是房地产利用竞争与估优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳

　　四个条件

　　法律上许可

　　技术上可能

　　经济上可行

　　价值最大化

　　6.2三大经济学理论

　　6.2.1收益递增递减原理－确定最佳集约度和规模

　　6.2.2均衡原理－确定最佳集约度和规模

　　6.2.3适合原理－确定估价对象的最佳用途

　　6.2.1收益递增递减原理

　　每一种投入产出关系－收益递减规律或边际收益递减原理

　　假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小

　　具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降

　　二种投入产出关系－规模收益或规模报酬规律

　　假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出有三种可能

　　规模收益不变－产出量竺于投入量的增加比例

　　规模收益递增－产出量的增加比例大于投入量的增加比例

　　规模收益递减－产出量的增加比例小于投入量的增加比例

　　具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段

　　6.2.2均衡原理

　　含义

　　均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用

　　如建筑物与土地的组合四种情况

　　空地VL

　　土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物

　　V=VL+VB

　　土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物

　　V=VL+建筑物残值－建筑物的拆迁费用

　　土地上有一过大或过高档次的建筑物

　　VB=重置价格－功能折旧额

　　【重点】

　　房地产的价值＝土地价值＋建筑物价值＝土地单价×土地面积＋建筑物的单价×建筑面积

　　【2007年真题】

　　利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ 　）。

　　A．最佳规模

　　B．最佳经营手段

　　C．最佳集约度

　　D．最佳管理方式

　　E．最佳投资渠道

　　【答案】 AC

　　【2006年真题】

　　均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ 　）

　　【答案】 x

　　【解析】均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模

　　6.2.3适合原理

　　是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用

　　三原理综合，当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用

　　【2006年真题】

　　根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ 　）时，便为最高最佳使用。

　　A．与外部环境最协调

　　B．达到规模递增

　　C．内部构成要素的组合最适当

　　D．外部环境与内部因素相关联

　　E．外部环境要素为最适当的组合

　　【答案】 AC

　　6.3五种估价前提

　　保持现状前提

　　房地产保持现状的条件：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）现状装饰装修的房地产价值

　　改变用途前提

　　（新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）>现有途的房地产价值

　　重新开发前提

　　（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）>现有房地产价值

　　上述情形的组合

　　【2007年真题】

　　某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ 　）应按服装店用途进行估价。

　　A．合法原则

　　B．最高最佳使用原则

　　C．估价时点原则

　　D．替代原则

　　【答案】B

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