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2015年房地产估价师《理论与方法》：区位经济

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　　3.3.1区位经济理论概述

　　区位－是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系

　　房地产的区位，不难指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和

　　杜能的农业区位理论

　　城市经济地租理论

　　其实质是研究在城市周围农业区位布局的原则

　　随着与城市距离的增加依次为

　　自由农作区，生产易腐难运的农产品

　　林业区

　　轮栽作物制，生产粮食

　　轮作休闲制

　　三区农作制

　　畜牧

　　3.3.3经济地租理论

　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所胆者租用土地

　　土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者

　　依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布

　　零售业

　　专业服务业、轻工业和批发业

　　高密度多层住宅

　　低密度平房住宅

　　农业

　　3.3.4位置

　　3.3.4.1方位

　　3.3.4.2距离

　　3.3.4.3朝向

　　3.3.4.4楼层

　　3.3.4.1方位

　　首先看该宗房地产在某个较大区域中的位置

　　一般说位于上风、上游、高贵地区的房地产价格较高

　　其次看该宗房地产在某个较小区域的位置

　　一般说十字路口的房地产价格依次为西北角、东北角、西南角、东南角

　　街道、水流或山坡对价值的影响

　　路北高于路南

　　南坡高于北坡

　　商业背阳地高于向阳地（寒冷地区则相反）

　　3.3.4.2距离

　　含义

　　用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标

　　一宗房地产与重要场所的距离越这，价值越高

　　衡量距离的指标（4指标）

　　空间直线距离

　　交通路线距离

　　交通时间距离

　　应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算

　　经济距离

　　3.3.4.3朝向

　　住宅的朝向影响到采光

　　价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良

　　3.3.4.4楼层

　　楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室温度等

　　住宅楼层

　　没有电梯的住宅－中间楼层最优，顶层较劣

　　有电梯的住宅－一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣

　　商业用房

　　地上一层租金最高，其他层一般为一层的60%

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发布：2007-07-13 09:55 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]