2015房地产估价师考试《理论与方法》：状况调整的方法

　　7．房地产状况调整

　　7.1房地产状况调整的含义

　　7.2房地产状况调整的内容

　　7.3房地产状况调整的思路

　　7.4房地产状况调整的方法

　　7.1房地产状况调整的含义

　　进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格

　　可经实例房地产状况应是其成交价格所对对应或反映的房地产状况

　　估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的的估价目的也有不同的情况

　　7.2房地产状况调整的内容（三内容）

　　区位状况调整

　　实物状况调整

　　权益状况调整

　　【2006年真题】

　　市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ 　）。

　　A．环境

　　B．地形地势

　　C．外部配套设施

　　D．内部基础设施完备程度

　　E．装饰装修

　　【答案】BDE

　　AC属于区位状况调整

　　7.3房地产状况调整的思路

　　总体的两种思路

　　直接比较法－对估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较

　　间接比较法－设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较

　　调整方向

　　如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，应对可比实例成交价格减价

　　如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则对可比实例成交价格加价

　　具体思路

　　确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素

　　判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较，找出差异程度

　　将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度

　　根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整

　　7.4房地产状况调整的方法

　　一般方法

　　7.4.1百分率法

　　7.4.2差额法

　　具体方法

　　7.4.3直接比较调整

　　7.4.4间接比较调整

　　7.4.1百分率法

　　可比实例在其房地状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定

　　假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分比率为±R%，则

　　可比实例在其房地产状况下的价格× ＝可比实例在估价对象房是产状况下的价格

　　可比实例在其房地产状况下的价格× ＝可比实例在估价对象房是产状况下的价格

　　7.4.2差额法

　　可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　7.4.3直接比较调整

　　步骤

　　① 确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素

　　② 根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重

　　③ 以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评分低于100

　　④ 将累计所得的分数转化为调整价格的比率

　　⑤ 利用该比率对可比实例价格进行调整

　　公式

　　可比实例在其房地产状况下的价格× ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　7.4.4间接比较调整

　　第一步，标准化修正

　　设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低标

　　可比实例在其房地产状况下的价格× ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　第二步，房地产状况调整

　　可比实例在标准房地产状况下的价格× ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　可比实例在其房地产状况下的价格×

　　【2006年真题】

　　在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ 　）。

　　A．0.95

　　B．0.99

　　C．1.01

　　D．1.05

　　【答案】A

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