2015年房地产估价师《理论与方法》：总价格、单位价格

　　6.12总价格、单位价格和楼面地价

　　6.12.1总价格

　　6.12.2单位价格

　　6.12.3楼面地价

　　6.12.1总价格

　　总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格

　　房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低

　　6.12.2单位价格

　　单位价格是单位建筑物面积的房地价格

　　房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低

　　价格单位

　　货币

　　面积

　　面积内涵

　　建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积

　　居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积

　　面积单位

　　6.12.3楼面地价

　　楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格

　　楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低

　　【2006年真题】

　　某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%．假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（ 　）万元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　【答案】D

　　【解析】

　　建筑面积＝2000/5000=4000

　　土地总价＝土地单价×土地面积＝楼面地价×建筑面积=1200×4000=480（万元）

　　【2006年真题】

　　某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（ 　）万元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　【答案】D

　　【解析】

　　6.13起价、标价、成交价和均价

　　种类 内容 备注

　　起价 销售商品房的最低价格最差的楼层、朝向、户型的价格

　　标价 也称淡报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层进向户型的价格

　　成交价 买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格

　　均价 所销售商品房的平均价格，分为

　　标价的平均价

　　成交价的平均价 成交价的平均价格可以映商品房的总体价格水平

　　6.14评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　评估价

　　法院或当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果

　　保留价（拍卖底价）

　　在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格

　　起拍价（开叫价格或起叫价）

　　是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格

　　应价

　　是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格

　　成交价

　　经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价

　　【重点】

　　拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，应从师不发生效力

　　保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定

　　人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，可以酌情降低保留价，每次降价的数额不得超过前次保留价的20%

　　在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价

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