房地产估价师考试《理论与方法》：交易情况修正

　　5．交易情况修正

　　5.1交易情况修正的含义

　　5.2造成成交价格偏离正常市场价格的因素

　　5.3交易情况修正的方法

　　5.1交易情况修正的含义

　　如果可比实例的在交价格是不正常的，则应将它修正为正常价格，称为交易情况修正

　　5.2造成成交价格偏离正常市场价格的因素

　　① 强迫出售或强迫购买的交易

　　② 利害关系人之间的交易

　　③ 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

　　④ 急于出售或急于购买的交易

　　⑤ 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易

　　⑥ 相邻房地产的合并交易

　　⑦ 特殊交易方式的交易

　　⑧ 交易税费非正常负担的交易

　　⑨ 受迷信影响的交易

　　5.3交易情况修正的方法

　　5.3.1一般的修正方法

　　5.3.2交易税费的非正常负担修正

　　5.3.1一般的修正方法

　　方法（两种）

　　百分率法

　　可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

　　差额法

　　可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常价格

　　注意

　　可比实例成交价格比其正常市场价格高A%，与可比实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的

　　在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低这种说法

　　交易情况修正系数－以正常市场价格为基准来确定

　　如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±s%，则交易情况修正系数为

　　5.3.2交易税费的非正常负担

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的

　　正常成交价格－应上卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

　　正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费

　　应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

　　【典型例题】

　　某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ 　）元／平方米。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　【答案】D

　　【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的。3000元中，买方还要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此3000元是卖方的实际得到的。

　　【2006年真题】

　　某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ 　）元/㎡．

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　【答案】D

　　第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得

　　第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额

　　买方实际付出的价格＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659

　　【2006年真题】

　　在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ 　）。

　　A．卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

　　B．卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C．买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E．买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）

　　【答案】ABD

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