2015年房地产估价师考试《理论与方法》：建立比较基准

　　4．建立比较基准

　　4.1统一房地产范围

　　4.2统一付款方式

　　4.3统一价格单位

　　4.1统一房地产范围

　　是指进行有无对比，消除有无导致的价格差异

　　三种情况

　　带有债权债务－统一到不带债权债务

　　可比实例带有债权债务的 房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务

　　估价对象带有债权债务的 房地产价格＝不带债权债务的房地产价格＋债权－债务

　　含有非房地产成份－统一到纯粹的房地产范围

　　可比实例含有非房地产成份 房地产价格＝含非心地产成份的房地产价格－非房地产成份的价格

　　估价对象含有非房地产成份 房地产价格＝不含非房地产成份的房地产价格＋非房地产成份

　　实物范围不同－统一到估价对象的房地产范围

　　补充可比实例缺少的范围，扣除可比产例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

　　4.2统一付款方式

　　通常要将分期支付的可比实例成交价格折处蒌在其在交日期一次性付清的金额

　　具体方法通过折现计算（F～P）（A~P）

　　【典例案例】

　　有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（ 　）元/平方米

　　A．3000　　B．2700　　C．2914　　D．2500

　　【答案】C

　　4.3统一价格单位

　　统一价格表示单位

　　可总价也可单价，一般为单价

　　通常是单位面积的价格，也可以有其它比较单位

　　有些可比实例可先对总从进行修正调整后，再转化为单位进行其它修正调整

　　统一币种和货币单位

　　不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话 ，则采用估价时点的市场汇价。

　　统一面积内涵和单位

　　建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的，也就是：

　　建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积

　　建筑面积＝套内建设面积＋公摊建设面积

　　【2006年真题】

　　某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡．（ 　）

　　【答案】√

　　【解析】不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话 ，则采用估价时点的市场汇价

　　500×（1-0.7%）8 ×7.95=3757.78

　　【典型例题】

　　某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ 　）元。

　　A.1280 B.1600 C.2000 D.3200

　　【答案】C

　　【解析】核心是无论以何种面积计算的总价相等

　　1600×100=80x

　　X=2000

　　【2006年真题】

　　某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ 　）元/㎡．

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　【答案】A

　　第一步，统一付款方式，统一到成交日

　　第二步，统一面积内涵和单位

　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建设面积，设建筑面积为x

　　x＝100＋10%x

　　x＝111.11

　　建筑面积单价

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