2015年房地产估价师考试《理论与方法》：经济因素

　　4.3经济因素

　　4.3.1经济发展水平

　　4.3.2居民收入水平

　　4.3.3物价水平

　　4.3.4利率

　　4.3.5 汇率

　　4.3.1经济发展水平

　　衡量指标

　　国内生产总值GDP

　　是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果

　　按支出法核算GDP的组成

　　消费

　　投资

　　政府购买

　　净出口

　　GDP与房价的关系

　　GDP增长说明社会总需求增加，预示着消费、投资活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨

　　【2007年真题】

　　一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨

　　4.3.2居民收入水平

　　衡量指标

　　城镇居民人均可支配收入的增长

　　农村居民人均纯收入的增长

　　居民收入与房地产价格的关系

　　收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升

　　居民收入对房地产价格的影响程度

　　4.3.3物价水平

　　主要指标

　　居民消费价格指数（CPI）

　　生产资料价格指数（PPI）

　　关系

　　房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只间接影响

　　作用机制

　　一般物价与房地产价格等比例变动，原因是能货膨胀，不是真正的房地产价格上涨

　　由于建筑材料人工等成本等房地产投入要素的不涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨

　　长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能

　　4.3.3物价水平

　　房价与地价的关系理论

　　成本决定论－地价决定房价

　　需求推动论－房价决定地价

　　相互影响论－中庸之道

　　两者实际关系（取决于市场环境）

　　在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价

　　在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨

　　4.3.4利率

　　利率升降对房地产价格的影响

　　从开发角度，开发贷利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升

　　从需求角度，消费贷利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降

　　从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降

　　总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降

　　4.3.5 汇率

　　汇率是一种货币折算为另一种货币的比率

　　在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益

　　当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨

　　【思考】

　　利用上面学到的知识理解高房价的形成

　　土地供给政策－由预测形成的垄断高地价的形成（拍出的天价地）

　　人民币升值－国外热钱流入

　　物价水平－通货膨胀压力

　　GDP高迅增长－投资消费两旺

　　居民收入水平提高－置业热情高涨

　　利用上面学到的知识理解政府的调控手段

　　提高存款准备金率

　　提高利率

　　压缩信贷规模，提高信贷门槛

　　【2007年真题】

　　下列情况中会导致房地产价格上升的是（ 　）。

　　A．上调贷款利率

　　B．收紧房地产开发贷款

　　C．开征房地产持有环节的税收

　　D．增加土地供应

　　【答案】B

　　【解析】C增加税收增加房地产的使用成本，抵制投资和投机需求，导致价格下降

 泛普软件-工程项目管理系统整理

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通