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2015年房地产估价师《理论与方法》：制度政策因素

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　　4.2制度政策因素

　　4.2.1房地产制度政策

　　4.2.2税收政策

　　4.2.3金融政策

　　4.2.4相关特殊政策

　　4.2.5 相关规划和计划

　　4.2.1房地产制度政策

　　主要内容

　　房地产所有制

　　房地产使用制

　　交易管理制度

　　价格政策

　　高价格政策

　　低价格政策

　　抵制房地产价格的措施

　　增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给

　　规定按照合理的房地产开发建设成本和利润定价

　　制定最高限价

　　建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作

　　4.2.2税收政策

　　包括税目作用机理短期内的作用结果

　　开发环节税耕地占用税

　　固定资产投资方向调节税增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

　　买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升

　　转让环节的税收土地增值税

　　契税

　　营业税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　所得税

　　印花税向卖方征收的税

　　税收增加会使房地产价格上升

　　向买方征收的税

　　税收增加会抵制需求，使价格下降卖方市场

　　增加的税收可以转移给买方，价格上涨

　　买方市场

　　增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变

　　增加买方的税收，使价格下降

　　持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税

　　房产税

　　城市房地产税

　　物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抵制投资和投机需求，导致价格下降

　　收益性房增增加税收会减少房地产的净收益

　　4.2.3金融政策－信贷政策

　　严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款

　　上调或下调金融机构贷款基准利率

　　提高或降低最低购房首付款比例

　　提高或降低最高房地产抵押贷款成数

　　延长或缩短最长购房贷款期限

　　4.2.4相关特殊政策

　　国家的发展战略

　　高立沿海开放城市、建立经济特区开发区等

　　4.2.5 相关规划和计划

　　国民经济和社会发展规划－政府调控经济的依据

　　总体规划

　　专项规划

　　区域规划

　　城乡规划－统筹安排空间布局

　　总体规划

　　控制性详细规划－是政府作出项目规划许可的依据

　　修建性详细规划－对地块具体的安排和设计

　　土地相关规划和计划－直接影响供给

　　土地利用总体规划

　　土地利用年度计划

　　土地供应计划

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发布：2007-07-13 09:55 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]