2015年房地产估价师《理论与方法》：买卖价格、租赁价格

　　6.5 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值－按经济行为类型来划分的价值

　　6.5.1买卖价格

　　6.5.2租赁价格

　　6.5.3抵押价值

　　6.5.4保险价值

　　6.5.5 计税价值

　　6.5.6 征收价值

　　6.5.1买卖价格

　　买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益

　　6.5.2租赁价格

　　概念

　　是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利润

　　种类

　　在土地或土地为主的情况－地租

　　在土地与建筑物合在一起的情况下－房租

　　【重点】租金的分类

　　租金种类 别称 决定 包含的项目

　　市场租金 协议租金 由市场供求状况决定

　　商品租金 全价租金 以房增价值为基础确定 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）

　　成本租金 出租房屋的经营成本确定 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）

　　准成本租金

　　福利租金

　　真正的房租 地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税

　　租赁费用、租赁税费 利润（十项）

　　【重点】实际房租与真正租金的差别

　　实际房租中可能包含着真正房租之外的费用

　　实际房租中可能未包含真正房租的构成因素

　　6.5.3抵押价值

　　概念

　　抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额

　　法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担何的债权数额、发包人抑欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金

　　公式

　　抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数

　　抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款

　　＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款

　　再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数

　　【2007年真题】

　　在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（ 　）。

　　A．划拨土地应补交的出让金

　　B．已抵押担保的债权数额

　　C．发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　D．强制执行费用

　　E．估价费用

　　【答案】BC

　　【解析】法定优先受偿款包括已抵押担何的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金

　　【2007年真题】

　　某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值

　　6.5.4保险价值

　　保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值

　　估价对象的范围应视所投保的险种而定

　　如火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济损失

　　6.5.5 计税价值

　　也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金

　　房产税－其计税价值为房产原值或房产租金

　　城市房地产税－房地产市场价值或市场租金

　　6.5.6 征收价值

　　是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值

　　例：一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地。然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子说明。这时他在他的资产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。当他将该财产为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的借款价值，估税员以13万美元估定财产收税价会下。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万元美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。

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