2015年房地产估价师《理论与方法》：市场价值

　　6.3市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值－按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类

　　6.3.1市场价值

　　6.3.2快速变现价值

　　6.3.3谨慎价值

　　6.2.4在用价值

　　6.2.5 清算价值

　　6.2.6 投资价值

　　6.3.1市场价值（5+3条件）

　　一般条件（5个）

　　①交易双方自愿进行交易

　　②交易双方是出于利已动机进行交易

　　③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情

　　④交易双方有充裕的时间进行交易

　　⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

　　隐含条件（3个）

　　①最高最佳使用

　　②继续使用

　　③市场参与者与集体观念和行为

　　特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准

　　【2007年真题】

　　城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（ 　）

　　【答案】×

　　【2006年真题】

　　公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ 　）。

　　A．卖方和买方掌握必要的市场信息

　　B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

　　C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

　　D．卖方和买方追求各自利益的最大化

　　E．卖方和买方急于完成交易

　　【答案】ABD

　　6.3.2快速变现价值

　　卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值

　　不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件

　　由于交易时间较短，一般低于市场价值

　　6.3.3谨慎价值

　　谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值

　　一般低于市场价值

　　如抵押价值、保险价值

　　6.3.4在用价值

　　在用价值是指在现状使用下的价值

　　现状使用包括目前的用途、规模、档次

　　它可能是最高最佳使用，也可能不是

　　当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值

　　当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值

　　6.3.5 清算价值

　　清算价值是指在非继续使用条件下的价值

　　一般低于市场价值

　　特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估期价值进行拆迁补偿

　　6.3.6 投资价值

　　是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值

　　投资价值与市场价值的区别

　　市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的非个人的。市场价值是唯一的

　　投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同

　　投资价值因人而异的原因

　　不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响期对房地产未来收益能力的估计

　　投资实现的基本条件

　　投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格

　　投资价值的评估方法

　　与评估市场价值的方法相同－主要是收益法

　　主要区别在参数的取值

　　评估市场价值 评估投资价值

　　折现率 社会一般报酬率 特定投资者要求的最低报酬率

　　净收益 税前净收益（不扣除所得税） 税后净收益（扣除所得税）

　　未来净收益的估计 客观 可能乐观也可能悲观

　　政府国有土地招拍挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估

　　【2007年真题】

　　房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ 　）。

　　A．市场价值

　　B．清算价值

　　C．快速变现价值

　　D．投资价值

　　【答案】D

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