2015年房地产估价师《理论与方法》：市场价格

　　6.2.2市场价格

　　市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）

　　市场价格与成交价格的异同

　　市场价格是成交价格（已经发生的），但不是个别的具体的价格，而是一种类型的平均价格

　　6.2.3理论价格

　　是在经济学假设的经济人的行为和预期是理性，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格

　　可以用价值、内在价值、自然价值、自然价格等表示

　　【辩析】市场价格和理论价格

　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

　　理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格

　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动

　　但在投机需求带领或非理性预期下，市场价格可能会较长时间脱离理论价格

　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系

　　一般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动

　　个体价格－类型平均价格－理想状态下价格

　　房地产估价是评估房地产的市场价格

　　6.2.4评估价值

　　评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值

　　根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓

　　市场法－比准价格

　　成本法－积算价格

　　收益法－收益价格

　　评估价值不是事实，但有可能成为成交价格

　　一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格

　　同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值一般不同，但彼此之间的差异会在合理的误差范围内

　　【辩析】比准价格、积算价格、收益价格

　　表现

　　收益法测算出的倾向于最高买价，趋向于理论价格

　　成本法测算出的倾向于最低卖价

　　市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格

　　正常市场情况下三种价格之间的关系

　　比准价格与收益价格基本一致

　　房地产泡沫情况下

　　比准价格大大高于收益价格

　　租金售价比

　　市场不景气情况下

　　积算价格大大高于比准价格或收益价格

　　【2006年真题】

　　下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ 　）。

　　A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时， 积算价格低于收益价格

　　B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

　　C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

　　D．比准价格倾向于成交价格， 积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　【答案】C

　　【解析】A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致

　　B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格

　　D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格

　　【2005年真题】

　　当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（ 　）

　　【答案】√

　　【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格，说明市场不景气

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