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2015年房地产估价师《理论与方法》:成交价格

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  6.房地产价格和价值种类

  6.1价值、使用价值和交换价值

  6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

  6.3市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值

  6.4原始价值、账面价值、公允价值和市场价值

  6.5 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

  6.6 所有权价格、使用权价格和其他权益价格

  6.7 实际价格和名义价格

  6.8 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

  6.9 市场调节价、政府指导价和政府定价

  6.10 基准地价、标定地价和房屋重置价格

  6.11土地价格、建筑物价格和房地价格

  6.12总价格、单位价格和楼面地价

  6.13起价、标价、成交价和均价

  6.14评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

  6.1价值、使用价值和交换价值

  -经济学范畴的价值分类

  概念

  广义的价值分为使用价值和交换价值

  使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用

  交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量

  在房地产估价中所讲的价值是指交换价值

  关系

  使用价值是交换价值的前提,没有使用价值就一定没有交换价值

  没有交换价值不一定没有使用价值,如空气

  房地产既有使用价值也有交换价值

  6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

  6.2.1成交价格

  6.2.2市场价格

  6.2.3理论价格

  6.2.4评估价值

  6.2.1成交价格

  成交价格

  指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易价格

  是一个已经完成的事实

  是一个个别价格

  卖价

  也称供给价格,是站在卖者的角度,卖者在出售房地产时愿意接受的价格,是一种心理价格

  买价

  也称为需求价格,是站在买者的角度,买者购买房地产时愿意支付的价格,是一种心理价格

  【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

  交易实现的条件-当最高买价高于或等于最低卖价

  最高买价≥成交价≥最低卖价

  最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间

  实际成交价格落在区间的某个位置取决于

  该种房地产是处于买方市场还是卖方市场

  买卖双方相对的议价能力

  【重点】买方市场与卖方市场

  买方市场

  供大于求,相对过剩,买方掌握主动权

  成交价会偏向最低卖价

  卖方市场

  求大于供,相对短缺,卖方掌握主动权

  成交价会偏向最高买价

  05~07年中国房地产市场是典型的卖方市场

  【重点】正常成交价格

  概念

  是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系关系下进行交易所形成的价格,不受诸如垄断或强近交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响

  条件(7个)

  公开市场

  交易对象本身具备市场性

  众多的买者和卖者

  买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿

  理性用自私的经济行为(经济人假定)

  买者和卖者都具有完全信息

  有适当的期间完成交易

  【重点】按土地出让方式划分的成交价格

  招标成交价-可实现高地价

  拍卖成交价-最能抬高地价

  挂牌成交价

  协议成交价-一般会降低地价

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发布:2007-07-13 09:55    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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