2015年房地产估价师《理论与方法》：成交价格

　　6．房地产价格和价值种类

　　6.1价值、使用价值和交换价值

　　6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　6.3市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值

　　6.4原始价值、账面价值、公允价值和市场价值

　　6.5 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　6.6 所有权价格、使用权价格和其他权益价格

　　6.7 实际价格和名义价格

　　6.8 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　6.9 市场调节价、政府指导价和政府定价

　　6.10 基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　6.11土地价格、建筑物价格和房地价格

　　6.12总价格、单位价格和楼面地价

　　6.13起价、标价、成交价和均价

　　6.14评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　6.1价值、使用价值和交换价值

　　－经济学范畴的价值分类

　　概念

　　广义的价值分为使用价值和交换价值

　　使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用

　　交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量

　　在房地产估价中所讲的价值是指交换价值

　　关系

　　使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值

　　没有交换价值不一定没有使用价值，如空气

　　房地产既有使用价值也有交换价值

　　6.2成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　6.2.1成交价格

　　6.2.2市场价格

　　6.2.3理论价格

　　6.2.4评估价值

　　6.2.1成交价格

　　成交价格

　　指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易价格

　　是一个已经完成的事实

　　是一个个别价格

　　卖价

　　也称供给价格，是站在卖者的角度，卖者在出售房地产时愿意接受的价格，是一种心理价格

　　买价

　　也称为需求价格，是站在买者的角度，买者购买房地产时愿意支付的价格，是一种心理价格

　　【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

　　交易实现的条件－当最高买价高于或等于最低卖价

　　最高买价≥成交价≥最低卖价

　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间

　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于

　　该种房地产是处于买方市场还是卖方市场

　　买卖双方相对的议价能力

　　【重点】买方市场与卖方市场

　　买方市场

　　供大于求，相对过剩，买方掌握主动权

　　成交价会偏向最低卖价

　　卖方市场

　　求大于供，相对短缺，卖方掌握主动权

　　成交价会偏向最高买价

　　05～07年中国房地产市场是典型的卖方市场

　　【重点】正常成交价格

　　概念

　　是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强近交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响

　　条件（7个）

　　公开市场

　　交易对象本身具备市场性

　　众多的买者和卖者

　　买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿

　　理性用自私的经济行为（经济人假定）

　　买者和卖者都具有完全信息

　　有适当的期间完成交易

　　【重点】按土地出让方式划分的成交价格

　　招标成交价－可实现高地价

　　拍卖成交价－最能抬高地价

　　挂牌成交价

　　协议成交价－一般会降低地价

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