2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产估价的本质

　　5．房地产估价的本质（五点本质）

　　5.1是评估房地产的价值而不是价格

　　5.2是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　5.3是提供价值意见而不是作价格保证

　　5.4估价有误差但误差应在合理范围之内

　　5.5 既是一门科学也是一门艺术

　　5.1是评估房地产的价值而不是价格

　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格

　　原因是为了避免与政治经济学中价值概念产生混淆和误解

　　价值与价格的区别

　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心

　　价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实

　　关系

　　理论上，价值决定价格（心理支配行为）

　　估价上，从价格来推导出价值（通过行为来了解心理）

　　【2006年真题】

　　（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】评估房地产的价值而不是价格

　　5.2是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　估价和定价的关系（谋和断的关系，参谋与决策的关系，历史上的房谋杜断的典故）

　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来

　　价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值

　　【2007年真题】

　　房地产估价从某种意义上讲是（ 　）房地产的价值。

　　A．发明

　　B．发现

　　C．创造

　　D．确定

　　【答案】B

　　【解析】此处老师未写解析

　　5.3是提供价值意见而不是作价格保证

　　要点

　　估价结果是专业意见，而不是价格保证

　　但是估价师对自己的专业意见要承担法律责任

　　估价专业意见分类

　　咨询性或参考性意见－为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品

　　鉴证性或证据性意见－为第三方使用而提供的估价，属公共产品

　　鉴证性或证据性作用的估价所承担的法律责任，一般要大于咨询性或参考性作用的估价

　　承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）

　　5.4估价有误差但误差应在合理范围之内

　　对估价准确性的认识（5点认识）

　　① 由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）

　　② 所有的估价都会有误差 评估价值＝真实价值＋误差

　　③ 估价的允许误差较大（10%~20%）

　　④ 判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较

　　⑤ 一般不会复新评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误来间接地对其估价结果肯定或否定

　　防止出现较大误差的方法－制定估价业务技术规范和职业道德规范等

　　① 房地产估价规划

　　② 城市房屋扩迁估价指导意见

　　③ 房地产抵押估价指导意见

　　【2007年真题】

　　不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。

　　A．掌握的有关信息不同

　　B．作出的估价师声明不同

　　C．估价对象状况不同

　　D．委托人不同

　　【答案】A

　　【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）

　　【2007年真题】

　　一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （ 　）

　　【答案】√

　　【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较

　　【2005年真题】

　　在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　【答案】D

　　【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较

　　5.5 既是一门科学也是一门艺术

　　估价师的实践经验很重要

　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化

　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于综合判断艺术水平

　　因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验

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