2015房地产估价师《理论与方法》：房地产的特性
2．房地产的特性（10特性）
2.1不可移动（位置固定性）
2.2独一无二
2.3寿命长久
2.4供给有限
2.5 价值量大
2.6 用途多样
2.7 相互影响
2.8 易受限制
2.9 难以变现
2.10 保值增值
2.1不可移动（位置固定性）
含义
房地产位置固定，不可移动
其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化
影响
不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余额，因此无法形成全国性的统一市场，而形成地区性市场
【2004年真题】
房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
【答案】C
2.2独一无二
含义
也称为独特性、民质性、非同质性、个别性
没有两宗完全相同的房地产
影响
难以出现相同的大量供给
使房地产之间不能完全替代
价格容易受个别因素的影响
房地产交易难以采取样品交易方式
【2007年真题】
房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
【答案】ABCD
2.3寿命长久
也称为耐久性
土地称不可毁灭性或永续性
建筑物寿命长久
可以为其占用者带来持续不断的利益
注意土地出让年限对土地使用收益年限的限制
2.4供给有限
供给有限造成房地产具有独占性
原因
土地总量不可增加
房地产不可移动造成了供给不能调剂
2.5 价值量大
单价高
总价大
2.6 用途多样
也称为用途的竞争、转换及并存的可能性
一宗房地产可以有多种不同的用途
用途不可以承意转换的原因
政府的用途管制－城市规划等
不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）
2.7 相互影响
房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响
房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响
外部性
正外部性－某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为些花费代价
负外部性－某经济主体行为使用他人受损，而该经济主体却没有为些承担成本
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