2015年房地产估价师考试《制度与政策》：城市居住区规划

　　第五节 城市居住区规划

　　一、居住区及规划布置 了解

　　1、居住区的划分：居住区、居住小区、居住组团。

　　⑴居住区：3～5万人，1～1.6万户；一整套较完整的……

　　⑵居住小区：1～1.5万人，3～5千户；一套能满足的……

　　⑶居住组团：1～3千人，300～1000户；配套有基层设施。

　　单选题：某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ A ）．07考题

　　A.居住区

　　B.居住小区

　　C.居住组团

　　D.居住社区

　　2、居住区规划布局形式：4种

　　⑴居住区-居住小区-居住组团

　　⑵居住区-居住组团

　　⑶居住小区-居住组团

　　⑷独立式组团

　　三、居住区的用地构成和规模 熟悉

　　（一）用地构成 4类

　　1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；

　　2、公共服务设施用地：包括专用地中的通路、场地和绿地等；

　　3、道路用地：包括小广场、停车场、回车场；

　　4、绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。

　　例题：某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.4，住宅及公共服务设施用地占50%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率为多少？35%

　　解： 100%＝15% 100%―50%―15%＝35%

　　建筑密度应该是所有建筑物基底面积，包括住宅和公共设施。所以，总建筑面积减去建筑物，再减去道路和广场用地面积，剩下的当然就是绿化用地面积。

　　（二）居住区的规模

　　1、影响因素：3条

　　⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区一般：800～1000米；

　　⑵城市道路：合理间距600～1000米，干道间用地35～100公顷；

　　⑶行政管理：街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。

　　2、结论：人口3～5万人，用地50～100公顷。

　　四、住宅及其用地的规划布置 熟悉

　　（一）住宅的类型及特点：表1-3

　　（二）住宅经济与用地经济的关系

　　1、住宅层数：4～6层时，每提高一层能降低造价。

　　2、进深：11米以下有效。每公顷土地上增加建筑面积。

　　3、长度：30～60米内，每提高10米，每公顷土地上增加面积。

　　4、层高：降低层高。不能太低

　　5、平面系数（K）：使用面积/建筑面积

　　五、公共建筑及其用地的规划布置 熟悉

　　（一）分类：2种

　　（二）定额指标：2类

　　（三）规划布置：合理的服务半径：居住区级：800～1000米；

　　居住小区级：400～500米；

　　居住组团级：150～200米。

　　六、居住区道路的规划布置 熟悉

　　满足各种用途车辆通行要求。

　　分为4级：居住区：9米，20～30米；居住小区级：7米；居住组团级：4米；门前小路：3米。

　　七、居住区绿地的规划布置 熟悉

　　指标：人均绿地面积；绿化覆盖率。

　　八、居住区规划的技术经济分析 掌握

　　指标计算：区别、单位。

　　单选题：在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400㎡，住宅总建筑面积1400㎡，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（C ）。05考题

　　A．28.60%

　　B．35.00%

　　C．40.00%

　　D．50.00%

　　解：住宅用地面积＝住宅总建筑面积÷容积率＝1400÷1.4＝1000（㎡）

　　住宅建筑净密度＝住宅建筑基底面积÷住宅用地面积＝400÷1000＝0.4

　　单选题：某居住区住宅用地面积17.8h㎡，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900㎡、21600㎡，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住区住宅平均层数为（ B ）层。06考题

　　A．7.9

　　B．11.9

　　C．12.1

　　D．19.0

　　解：21600×6＋14040×16＋8640×20÷900×6＋1080×16＋1080×20＝11.9（层）

　　总建筑面积÷基底总面积

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