2015年房地产估价师考试《制度与政策》：建筑面积

　　5.4 房地产面积测算的一般规定和方法

　　房地产面积测算的一般规定

　　房地产面积测算的方法

　　解析法

　　界址点坐标解析测算面积

　　几何图形法量算面积

　　图形法

　　求积仪法

　　称重法

　　模片法

　　光电面积量算仪法

　　5.5 土地面积测算

　　丘测量要求

　　不计入用地面积的范围

　　无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地

　　市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地

　　公共使用的河滩、水沟、排水沟

　　已自用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地

　　其他按规定不计入宗地的面积

　　5.6 房屋面积测算的一般规定

　　建筑面积和房屋产权登记面积

　　建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋产权登记面积是由房产测绘单位计算，标注在房屋权属证书上，废房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

　　房屋使用面积

　　计算建筑面积的有关规定

　　计算全部建筑面积的范围

　　永久性结构的单层房屋，按一层主算建筑面积，多屋房屋按各层建筑面积的总各计算。

　　房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以下部位计算建筑面积。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按期高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按期水平投影面积计算。

　　房屋天面上，属永久怅建筑，层高在2.20n以上的楼梓间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按期外围水平面积计算。

　　挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属户外性结构有上盖的室外楼梯，桉各层水平投影面积计算。与房层相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按期外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

　　有柱（不令独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按期柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　玻璃幕墙等作为房屋外璔的，按其外围水平投影面积计算。

　　属户外性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

　　有伸缩缝的房屋，若其与室内相能的，伸缩缝面积计算建筑面积。

　　计算一半建筑面积的范围

　　与房屋相连有上盖无柱的走廊、 廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永外性建筑的，按其上盖水平投影面积伯一半计算。

　　未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　不计算房屋面积的范围

　　层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

　　房屋之间无上盖的架空通廊。

　　房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分

　　建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱，罐的平台。

　　利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

　　几种特殊情况下计算建筑面积规定

　　同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃莫墙的有关规定处理。

　　房屋屋顶为斜面结构的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。

　　全封闭阳台，有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板不平投影全部计算建筑面积。

　　未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

　　与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用伸缩缝沉降缝应计建筑面积。

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

　　楼梯已建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计建筑面积。

　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是滞有维护结构，均不计算建筑面积。

　　与室内不相通的类似于阳台、挑廊、 廊的建筑，不计建筑面积。

　　室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　成套房屋建筑面积的测算

　　成套房屋的建筑面积＝套内建筑面积+共有建筑面积的分摊

　　套内建筑面积＝套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　【2007年真题】

　　根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是（ ）。

　　A.属永久性建筑有柱的货棚

　　B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊

　　C.无顶盖的室外楼梯

　　D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

　　【答案】A

　　【2006年真题】

　　根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。

　　A．无柱的雨篷

　　B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊，

　　C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

　　D．与室内不相通的装饰性阳台

　　【答案】B

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