房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力

　　5.9 房地产抵押的效力

　　抵押物的权属

　　抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制

　　抵押物的转让

　　抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿

　　抵押物价值减少时的处理

　　如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

　　抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务

　　5.10 房地产抵押权的实现

　　抵押权的实现双方有协议的

　　可以按协议以抵押房地产折介或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿

　　协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权

　　抵押权的实现双方未达成协议的

　　抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产

　　同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下

　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

　　顺序相同时，按照债权比例清偿

　　已登记的先于未登记的受偿

　　均未登记的，按照债权比例清偿

　　人民法院确定拍卖保留价的规定

　　拍卖保留价参照评估确定，未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见

　　第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80％，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20％

　　抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　【2007年真题】

　　人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ ）确定。

　　A.房地产估价机构

　　B.人民法院

　　C.抵押权人

　　D.人民法院和房地产估价机构共同

　　【答案】B

　　【2007年真题】

　　某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A

　　5.10 房地产抵押权的实现

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理

　　应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

　　抵押合同签订后地上新增房屋的处理

　　新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿

　　土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定

　　实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途

　　抵押物灭失的处理

　　抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所犁赔偿金，应作为抵押财产

　　抵押权实现的时限

　　应在主债权诉讼时效期内行使抵押权

　　宽限期

　　法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期

　　强制执行

　　六个月宽限期满后，方可以强制执行

　　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出

　　强制迁出后被执行人居住问题的解决

　　可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房

　　其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积按人均廉租住房面积标准确定

　　提供临时住房应当收取租金

　　租金标准双方协商

　　协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定

　　已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除

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