房地产估价师《制度与政策》：商品房买卖合同

　　3.8 商品房买卖合同

　　3.8.1 商品房买卖合同的主要内容

　　3.8.2 商品房合同的计价方式

　　3.8.3 误差的处理方式

　　3.8.4 中途变更规划、设计

　　3.8.5 保修责任

　　3.8.1 商品房买卖合同的主要内容

　　当事人名称和姓名、住所

　　商品房基本情况

　　商品房的销售方式

　　商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

　　交付使用条件及日期

　　装饰、装修标准承诺

　　供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

　　公共配套建筑的产权归属

　　面积差异的处理方式

　　办理产权登记有关事宜

　　解决争议的办法

　　违约责任

　　双方约定的其他事项

　　3.8.2 商品房合同的计价方式

　　计价方式

　　按套（单元）计价

　　按套内建筑面积或按建筑面积计价

　　产权登记方式

　　按建筑面积进行登记

　　3.8.3 误差的处理方式

　　衡量误差的指标

　　合同有约定的从其约定

　　合同款作约定的按以下原则处理

　　面积误差比小于等于3％的，据实结算房价款（多退少补）

　　面积误差比大于3％时

　　买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息

　　买受人不退房的

　　产权登记面积大于合同约定面积时，

　　面积误差比在3％之内的房价款由买受人补足

　　超出3％部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人

　　产权登记面积小于合同约定面积的

　　面积误差比绝对值在3％以内的部分房价款由开发企业返还买受人

　　绝地值超过3％的房价款由开发企业双倍返还买受人

　　【2007年真题】

　　商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ ）万元。

　　A. 60.0 B. 61.0 C. 61.8 D. 62.0

　　【答案】C

　　【2006年真题】

　　下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）

　　A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　【答案】C

　　3.8.4 中途变更规划、设计

　　发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更

　　开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任

　　3.8.5 保修责任

　　是指开发企业对购买人承担的保修责任

　　保修期从交付之日起计算

　　【辨析】两种保修责任

　　施工合同的中保修责任

　　是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期

　　从工程竣工验收合格之日起计算

　　购买合同中的保修责任

　　是开发企业向购买人承担责任的保修期

　　从商品房交付之日起计算

　　【2006年真题】

　　房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。

　　A．工程竣工

　　B．物业验收合格

　　C．购房人实际入住

　　D．开发企业向购房人交付房屋

　　【答案】D

　　注意商品房的保修期与建筑施工保修期的区别

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