房地产估价师：酒店房地产市场调查研究报告内容构成

　　（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　（1）宏观经济和社会发展状况。分析宏观经济的运行情况以及社会发展现状，确定当前的经济和社会发展水平是否能够支持酒店项目的开发，是否能够满足酒店未来盈利的需要。该部分主要包括四个方面的内容：①城市概况，主要分析与酒店业发展紧密相关的方面，主要包括独具特色的历史和文化、城市的交通概况、城市具有的旅游资源和举办的会议、展览、体育赛事等情况；②城市经济地位；③经济发展状况，特别应着眼于第三产业的分析，包括城市每年接待的旅游人口规模及其变动趋势、旅游业的总体收入、购买力等；④社会发展状况。

　　（2）城市的功能定位和规划。城市功能定位主要包括城市总体功能定位，城市经济、人口发展目标，城市主导产业及发展方向，城市产业结构与组织结构；城市规划主要包括城市总体规划、分区规划、城市的交通规划、其他与酒店业发展相关的规划等。

　　2．酒店房地产的发展现状和特点

　　（1）酒店房地产开发状况。主要包括历年酒店用房施工面积、新开工面积、竣工面积。

　　（2）酒店房地产的供给状况。包括酒店的数量、酒店的构成、酒店的地域分布、酒店提供的客房数等。

　　（3）酒店房地产的需求状况。包括历年的旅游人口数量、住宿餐饮业零售总额等。

　　（4）酒店的经营状况。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房价等。

　　3．酒店消费者分析

　　（1）消费者的构成和特征。①人口和经济特征，主要考察消费者的年龄、从事的行业和职位、个人和家庭收入；②消费者来源地，分析酒店的辐射范围，评估城市和区域酒店市场的凝聚力和发展潜力；住宿时间。

　　（2）消费模式和需求特征。①客房的选择和消费特征，主要包括客房标准、客房价格、同行者人数和房间数选择、客房内设施和物品的使用和期望等各个方面进行分析；②酒店配套设施的消费。主要包括餐饮宴会消费、商务办公消费、娱乐休闲消费、会议设施消费、便利零售消费、其他配套和服务等。

　　（3）决策过程及影响因素。①出行的目的。一般包括商务办公、会议、旅游等目的；②酒店的预订方式；③信息收集的来源；④影响决策的因素。主要包括个人的兴趣爱好、区位和交通、酒店内部设施和配套、酒店周边设施和环境、酒店的星级和档次、酒店的服务、价格等；⑤对酒店的选择倾向。包括对当前所住酒店的评价、对希望入住酒店的期望、区域内缺乏的酒店类型和档次、来本项目酒店住宿的可能性等几个方面。

　　4．酒店市场竞争分析

　　对竞争市场进行分析的主要目标是通过对各种数据和信息的搜集与分析，充分了解竞争区域内酒店业的现状和发展趋势，获取关于行业领先者或竞争对手的信息，为项目的开发可行性判断、产品设计、开发节奏和营销策略提供参考依据和借鉴，并选择合适的竞争策略。分析内容主要包括：

　　（1）行业状况分析。主要分析酒店数量和规模、酒店的星级和档次、酒店的地理分布、酒店的价格水平、酒店的经营状况、酒店的客源状况。

　　（2）竞争酒店研究。该部分分析主要包括八个方面的内容：①酒店基本情况。包括酒店名称、地址、星级、发展商、运营管理单位、开业时间、总建筑面积等；②规划设计。主要包括客房及附属配套的分布，人车分流系统情况等；③建筑设计。包括酒店的建筑风格和装修装饰情况；④客房结构。包括各类客房的数量、面积、比例、在楼层内的分布等；⑤配套设施。包括参与配套、商务配套、会议配套、娱乐休闲配套以及其他服务配套等；⑥价格。最重要是了解酒店的真实价格，即针对不同细分市场而制定折扣价格，以及淡旺季的不同折扣价格；⑦营销策略。分析酒店一般采取何种方式和手法来推销酒店客房；⑧经营状况。主要考察客房入住率这个指标。

　　5．酒店经营者分析

　　进行经营者分析的主要目标是通过收集相关信息和基础数据，分析酒店经营者对酒店物业开发的期望，了解他们对酒店物业和产品的需求及特征，为项目的定位、产品的规划设计以及未来酒店的招生、运营提供参考依据。

　　（1）酒店经营者对市场的认知和判断。主要包括市场现状和发展特点、市场前景和发展趋势等方面。

　　（2）经营状况调查。主要包括客户的构成和来源、客户的消费需求及特点、客房的数量、构成和比例、拥有的设施、设备及其使用情况、经营状况、采取的营销手法等。

　　（3）产品的需求及决策模式。包括酒店经营者选择酒店物业所考虑的因素、对酒店物业产品的期望等。

　　（4）项目开发可行性判断及建议。了解酒店经营者对项目酒店物业开发可行性的判断和对项目酒店物业开发的类型、档次、规模、客户群等方面的建议，为项目开发可行性判断和项目定位提供参考。

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