房地产行业

房地产估价师讲义案例与分析：房地产强制拍卖估价的类型

　　三、房地产强制拍卖估价的技术路线

　　房地产拍卖是一种特殊的市场交易，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

　　因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。

　　四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　（一）商品房

　　商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

　　（二）行政划拔地上的房产

　　行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：

　　（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

　　（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。

　　由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。

　　（三）在建工程

　　对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。

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发布：2007-07-13 10:02 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]