房地产估价师讲义案例与分析：商业房地产及其特点

　　商业房地产及其特点

　　（一）商业房地产及其种类

　　商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要针对狭义商业房地产，即零售业、批发业房地产。估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的结构特点：

　　1．百货店业态结构特点

　　采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模大，在5000㎡以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

　　2．超级市场业态结构特点

　　采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主；营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；商店营业面积在500㎡以上；目标顾客以居民为主。

　　3．大型综合商场业态结构特点

　　采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2500㎡以上；目标顾客为购物频率高的居民。

　　4．便利店业态结构特点

　　以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内；商店营业面积在100㎡左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

　　5．专业店业态结构特点

　　采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定；目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

　　6．专卖店业态结构特点

　　采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利；注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定；目标顾客以中青年为主；商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

　　7．购物中心业态结构特点

　　由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理；内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场；选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定；设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；目标顾客以流动顾客为主。

　　根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

　　8．家居中心业态结构特点

　　发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务；商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场；选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。

　　9．仓储商店业态结构特点

　　商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分；选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场；主要的商圈人口为5万～7万人，商店营业面积大，一般在4000㎡以上。

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