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房地产估价师讲义案例与分析:居住房地产估价的技术路线

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  居住房地产估价的技术路线及难点处理

  由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模小但市场交易量大等特征,因此对住宅房地产进行估价非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、拆迁补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。居住房地产估价既有单套或几套的零散评估,也有整体的评估,由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点,因此估价人员在对居住房地产进行评估时,应充分了解和分析估价对象的基本事项,遵循相应的估价技术路线,选择适当的估价方法进行估价。

  (一)商品房估价的技术路线及难点处理

  商品房由于市场交易实例比较容易获取,因此常采用市场法进行估价。在实际估价业务中,商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多,如住宅的抵押、转让估价,单套商品房的估价技术路线比较简单,因为单套商品房的交易实例很多,可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时,常常会遇到商品房的整体估价,即整幢或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案很少,交易实例的选择范围很小,甚至可能找不到合适的可比实例,其估价技术路线相对比较复杂,通常采用从个体到整体的估价思路来解决,即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象,选取与待估对象类似的成交实例,利用市场法修正测算出该套住宅的价格,然后采用类比法,经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正,得出各层、各幢商品住宅的价格。

  (二)房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理

  房改房、经济适用房估价的技术路线与商品房相类似,不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时,先估算估价对象的市场价值,再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时,应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

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发布:2007-07-13 10:04    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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