房地产行业

2015房地产估价师考点分析：明确估价时点

　　（三）明确估价时点

　　估价时点从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估，价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。

　　明确估价时点是明确需要评估的价值是在哪个特定时间的价值。如果估价时点不明确，估价将难以进行。因为房地产市场是不断变化的，同一宗房地产在不同的时间通常会有不同的价值。

　　大多数估价是评估现在的价值，但在某些情况下，需要评估过去或者未来某个日期的价值。估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的。例如，房屋拆迁估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点）；对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。因此，估价时点不是委托人或估价师可以随意假定的，而应当根据估价目的来确定。

　　另外，估价时点一般应采用公历表示，精确到日。估价时点为现在的，一般以估计作业日期或者估价师实地查看估价对象期间的某个日期为估价时点，不得早于估价委托书出具日期，不得晚于估价报告出具日期，原则上为完成估价对象实地查看之日。估价时点为过去的，确定估价时点应早于估价委托书出具日期。估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期。

　　（四）明确价值类型

　　价值类型与估价时点一样，从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

　　明确价值类型是明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。如果价值类型不明确，将难以进行估价。因为同一宗房地产在同一估价时点下的不同类型的价值会有所不同，即使是运用相同的估价方法，其中的参数、系数等的取值可能不同。

　　大多数估价是评估市场价值，但在某些情况下，需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值、在用价值。这些价值的含义已在前面有关章节中作了介绍。

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发布：2007-07-13 10:04 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]