房地产行业

2015房地产估价师考点分析：判断估价对象价值

　　第九节判断估价对象价值

　　采用不同的估价方法测算出的结果一般是不同的。应在对不同估价方法的测算结果进行比较、检查、确认、分析的基础上判断估价对象的价值，确定最终的估价结果。

　　当不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可从以下方面进行检查：①计算过程是否有误；②基础数据是否正确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否遵循了估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如，房地产市场是否不景气、房地产价格是否存在泡沫。在房地产市场不景气的情况下，房地产价值通常被市场低估，从而采用市场法的测算结果一般低于采用成本法的测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）；而在房地产价格存在泡沫的情况下，房地产价值通常被市场高估，从而采用收益法、成本法的测算结果一般低于采用市场法的测算结果。此外，特别需要强调的是，价值测算中的每一个数字都应有其来源依据。

　　在确认所有的测算结果无误，并且不同估价方法的测算结果差异不是很大的情况下，应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法求出综合结果并说明理由。当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象（如在建工程最适用假设开发法，收益性房地产最适用收益法）、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。不得通过随意调整权重来调整估价结果。

　　当不同估价方法的测算结果无误，而因房地产市场处于特殊状况导致不同估价方法的测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法求出综合结果，而应视不同情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果，或者排除不合适估价方法的测算结果后，将余下估价方法的测算结果综合出一个结果。例如，在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，估价结果应采用收益法或成本法的测算结果，或者收益法和成本法的测算结果综合出的一个结果，而不宜采用市场法的测算结果；但如果是房屋拆迁估价，则估价结果应采用市场法的测算结果，而不宜采用成本法或收益法的测算结果。

　　在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价格影响因素（由于影响房地产价格的因素众多，估价师不能拘泥于某些数学公式测算出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的了解来把握评估价值），同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当调整，或者取整，或者认定该结果，从而确定出最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确且充分地阐述调整的理由。

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发布：2007-07-13 10:05 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]