2015房地产估价师考点分析：实地查看估价对象

　　第六节 实地查看估价对象

　　俗话说“百闻不如一见”，“眼见为实”。对于不可移动、价值与区位密切相关、具有独一无二特性的房地产来说，尤其如此。实地查看估价对象是做好估价的基本前提。因此，任何估价项目，估价师都应对估价对象进行实地查看。

　　实地查看是指负责某个估价项目的估价师亲自到该估价项目的估价对象现场，检查、观察估价对象状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的内外部状况（例如，设施设备、装饰装修、维修养护、外观等），拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境和景观或临路状况的照片、影像资料，调查了解估价对象历史使用状况（例如，是否存放过污染物）、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所需要的其他资料。为了避免在实地查看时遗漏应当调查了解的内容，在实地查看之前可以制作好《估价对象实地查看记录》相关表格。

　　实地查看有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节。另外，现实中已出现伪造房地产权属证书、伪造估价对象现场要求估价的情况。这类问题只要通过认真的实地查看，与被查看房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。

　　在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员或被查看房地产的业主陪同，估价师要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中需要弄清的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成《估价对象实地查看记录》。

　　许多估价项目的委托人同时是被查看房地产的业主，在这种情况下进行实地查看通常会较顺利。但是，也有一些估价项目的委托人不是被查看房地产的业主，甚至与被查看房地产的业主有利益冲突，例如在房地产强制拍卖、变卖、抵债估价中委托人是人民法院或债权人，在房屋拆迁估价中委托人是征收人。在这些情况下，估价师一是可以要求委托人与被查看房地产的业主事先做好沟通，二是自己向被查看房地产的业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。

　　《估价对象实地查看记录》应包括查看对象、查看内容、查看结果、查看人员和查看日期。执行实地查看的估价师需用照片等方式证明自己进行了实地查看，并应在《估价对象实地查看记录》上签名。另外，还应尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主在《估价对象实地查看记录》上签名认可。其中，房屋拆迁估价应按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的要求，由实地查看的注册房地产估价师、征收人、被征收人在《估价对象实地查看记录》上签名认可。如果被征收人不同意在《估价对象实地查看记录》上签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　对于估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查看，但也应去估价对象原址进行必要的调查了解。

　　对于运用市场法、收益法、成本法估价所选取的可比实例房地产，应当参照对估价对象进行实地查看的要求，进行必要的实地查看。

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