2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：不应承接估价业务的情形

　　二、不应承接估价业务的情形

　　在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者接触，根据了解的估价业务情况，从是否有利害关系和利益冲突、是否超出了自己的业务范围、是否有专业胜任能力等方面，衡量是否可以承接该项估价业务。

　　（一）有利害关系或利益冲突

　　估价机构和估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，会影响到独立、客观、公正地估价；即使可能会“秉公”估价，但估价结果也会招致怀疑，缺乏公信力。因此，在这种情况下，估价机构不应承接相应的估价业务。例如，《房地产估价机构管理办法》第二十六条规定：“房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。”《城市房屋拆迁估价指导意见》第八条规定：“估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。”《房地产抵押估价指导意见》第六条规定：“房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避”。

　　（二）超出了自己的业务范围

　　如果估价业务超越了本估价机构资质等级许可的业务范围，就不应承接相应的估价业务。例如，《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

　　（三）自己的专业能力难以胜任

　　如果估价机构或者估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。例如，《房地产抵押估价指导意见》第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。”

　　在上述不应承接估价业务的情况下，房地产估价机构和房地产估价师可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务；如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时（例如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的房地产估价机构和房地产估价师可推荐的情况），经征求估价需求者的同意，可以承接或者与其他较合适的估价机构联合承接或者合作完成该项估价业务。对于估价所涉及的某些其他专业性问题，例如房屋中镶嵌的古董、地上的特殊树木、机器设备，可以聘请相应的专家或者采取“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可以借用相应的专家意见。

　　估价机构和估价师应当清楚估价业务风险之所在。对于委托人或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守住规范执业的底线，予以解析；对于执意甚至利诱要求高估或低估的，则不应承接该项估价业务。

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