2015房地产估价师考点分析：高层建筑地价分摊

　　第六节 高层建筑地价分摊

　　一、高层建筑地价分摊的意义

　　在现代城市中，由于土地越来越稀缺、地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店，而且住宅、厂房等，都出现了多层或高层化。此外，人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一幢大厦的立体用途是：地下一至二层为停车场、会所或设备用房，地面一至三层为商店，四至五层为餐饮，往上可能是写字楼或公寓。

　　与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一幢建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了同一幢建筑物内同时存在着多个所有者的情况，他们分别拥有该幢建筑物的某一部分，例如，甲拥有地下一层，乙拥有地面一层，丙拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民通常只拥有其中的某一套，整幢住宅或公寓为十几户、几十户居民“区分所有”。

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这幢建筑物的房地产开发商售出其中的某一部分之后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这幢建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但大家在其中的份额各是多少就成了一个需要解决的现实问题。

　　拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权利，而且要承担相应的义务。例如，在建筑物寿命结束时或者建筑物被火灾烧毁后，大家决定不再重建而是将该块土地出售，但售出后的地价收益如何分配；相反，在建筑物使用过程中，政府要根据该块土地的价值或等级、位置征收土地税费，该土地税费在建筑物各个所有者之间应如何分摊。要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有的土地份额。知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后，无论是他们在土地中的权利还是义务，就都可以通过其土地份额顺利得到解决。

　　由上可见，通过高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额；②各部分分摊的土地面积；③各部分分摊的地价数额。

　　二、高层建筑地价分摊的方法

　　高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。

　　（一）按照建筑物面积进行分摊

　　按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。

　　（二）按照房地价值进行分摊

　　为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法具体地说，是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。

　　（三）按照土地价值进行分摊

　　按照房地价值进行分摊的方法，当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。

　　更为合理的分摊方法就是根据各部分的土地价值进行分摊。这种分摊方法具体地说，是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的土地价值除以土地总价值。

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