2015房地产估价师考点分析：获取估价业务

　　第二节 获取估价业务

　　一、估价业务来源渠道

　　从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。

　　（一）被动接受

　　被动接受通俗地说是坐等估价需求者找上门来要求提供估价服务。估价需求者可能是个人，也可能是企业，还可能是政府及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、受让人等。例如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作，例如作价人股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，以为其与对方讨价还价提供价值参考依据；房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人（如商业银行）也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；征收国有土地上单位和个人的房屋，征收人（不是房屋所有权人、土地使用权人）委托房地产估价机构对被征收房屋进行估价；人民法院要处理有关房地产案件，例如拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿等，也可能委托房地产估价机构对房地产进行估价；政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。

　　（二）主动争取

　　主动争取是走出门去力争为估价需求者提供估价服务。在估价机构多、竞争激烈的情况下，这是估价业务的主要来源。但需要指出的是，争取估价业务应当通过提高估价技术水平和服务质量，提升自己的知名度、品牌和公信力，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱（如国有土地上房屋征收估价中采取被征收人投票方式确定估价机构时，为获得被征收人的投票，向被征收人发送礼品等），迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值等），诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发放虚假、误导性或夸大的宣传、广告等等。另外如前所述，估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人，因此在争取估价业务时可拓宽思路。

　　此外，现实中还存在一种“自有自估”行为，即对自己拥有或欲取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。例如，企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价；房地产开发商对政府招标、拍卖、挂牌出让的建设用地使用权进行估价，以确定自己的报价或出价。但这种估价行为不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。

　　房地产估价业务来源渠道还可以按照委托人（客户）的类型（如商业银行、人民法院）、不同的估价目的或者估价对象来划分。

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