2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：地租的含义

　　一、地租的含义

　　在经济学上，地租的含义是随着地租理论的发展而发展的。据说，地租一词创于12世纪的古法国，来源于拉丁语的rendita，意为报酬或收益，当时英国也有类似的名词，也表示收入或收益，特别是指使用农地所需支付的产品或金额。到了现代，地租的含义在理论上已有了很大发展。经济学家在使用地租一词时所隐含的意义繁多，总的来讲，可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如，西尼尔（Nassau William Senior，1790-1864）1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地提供的收入”，包括“在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬”。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。

　　不论是狭义的地租还是广义的地租，它们都有一个基本含义，就是一种“纯粹的剩余物”。由于这里不专门研究地租理论的发展，所以下面主要是以狭义的地租来论述的。

　　二、地租现象

　　三、地租理论的回顾

　　地租理论发展到现今，已形成了一个庞大体系，它不仅涉及经济问题，还涉及社会和政治问题。这里对地租理论的回顾，撇开关于地租的来源和它应归谁占有这类生产关系或社会、政治方面的争论，仅围绕着地租量的决定和计算进行介绍，同时也不涉及广义的地租。因此，许多在地租理论史上可能占有重要地位的学者和论点在下面将很少涉及，甚至没有提到。像蒲鲁东（Pierre Joseph Proudhon，1809-1865）和他的“所有权就是盗窃”--“土地的田租应该付给谁呢？当然应当付给创造土地的人。谁曾经创造了土地呢？上帝。在这种情形下，土地所有人呀，请你走开吧！”①约翰·斯图亚特．穆勒（John Stuart Mill，1806-1873）和他的土地改革计划；亨利．乔治（Henry George，1839-1897）和他的单一税。中国古代和近现代也有许多关于地租的论述，但在这里也不介绍。

　　（一）威廉．配第

　　威廉．配第（William Petty，1623-1687）是古典政治经济学的创始人之一，他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产成本（种子、工资）后的剩余部分。他在《赋税论》中写道：“假定一个人能够用自己的双手在一块土地上面栽培谷物；即假定他能够做为耕种这块土地所需要的种种工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、将谷物搬运回家、打脱筛净等等；并假定他有播种这块土地所需要的种子。我认为，这个人从他的收获之中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这一年这块土地的当然的正当的地租；像这样七年的平均数，或者说，形成歉收和丰收循环周期的若干年的平均数，就是用谷物表示的这块土地的一般地租。”

　　配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格-生产成本

　　在配第的著作中，可以看到级差地租的初始思想。但他不是从肥力不同的土地引出级差地租，而是从与市场距离不同的肥力相同的土地引出级差地租。他说：“假如维持伦敦或一支军队所需的谷物，必须从远离40英里的地方运来，那么，在伦敦或离这支军队驻扎地1英里以内的地方栽培的谷物，除其自然价格之外，尚应加算将谷物运输39英里所需的费用……因此，结果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距离远而土质相同的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多一些。”

　　（二）理查德．坎蒂隆

　　理查德·坎蒂隆（Richard Cantillon，1685-1734）认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产成本以后，而且应是扣除经营利润后的余额。他说：“租地农场主通常取得土地产品的三分之二。他们把其中的一半用于补偿成本、供养帮工；另一半作为他们自己的经营利润……土地所有者通常取得土地产品的另外三分之一”。也就是说，全部土地产品在扣除了用于补偿成本、供养帮工和作为经营利润之后所余下的部分就是地租。

　　坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格-生产成本-经营利润

　　（三）亚当·斯密

　　亚当．斯密（AdamSmith，1723-1790）是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。他在该书中比其前人更加明确地论述了地租的计算及其决定机制。他说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情状所支给的最高价格。在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留为已有，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。诚然，有时由于存心宽大，更经常是由于无知，地主接受比这一数额略低的地租；同样，有时也由于无知（但比较少见），租地人缴纳比这一数额略高的地租，即甘愿承受比当地农业资本普通利润略低的利润。但这一数额，仍可视为土地的自然地租，而所谓自然地租，当然是大部分出租土地应得的地租。

　　斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）

　　斯密没有使用级差地租的字眼，但具有级差地租的思想，他说：“不问土地的生产物如何，其地租随土地肥沃程度的不同而不相同；不问其肥沃程度如何，其地租又随土地位置的不同而不相同。都市驸近的土地，比僻远地带同样肥沃的土地，能提供更多的地租。耕作后者，所费劳动量，与耕作前者所费劳动量虽相同，但偏远地方产物运到市场，必需较大劳动量。因此，这偏远地方，必须维持较大数量的劳动，而农业家利润及地主地租所出自的剩余部分，势必减少。”

　　斯密还批驳了“土地的地租，不外是地主用来改良土地的资本的合理利润或利息”这一说法：“无疑地，有些时候，情况可以说在一定程度上是这样，但不可以说在很大程度上是这样。对于未经改良的土地，地主也要求地租，而所谓改良费用的利息或利润，一般只是这原有地租的附加额。而且改良土地，未必都由地主出资本，有时是由租地人出资本。不过，在续订租约时，地主通常要求增加地租，好像改良是由他出资本搞的。”他同时明确指出了“地租成为商品价格构成部分的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”

　　斯密把地租的研究从农地扩充到非农地，认为非农地所生的产值必须高于原先种植的作物所生的地租，才有转用的可能。他还将房租区分为建筑物租和地皮租两个部分。“建筑物租，是建筑房屋所费资本的利息或利润。为使建筑业与其他行业立于同一水准，这种建筑物租，就须第一足够支给建筑业者一种利息，相当于他把资本对确实抵押品贷出所能得到的利息；第二足够他不断修理房屋，换句话说就是他在一定年限内能收回其建筑房屋所费的资本。因此，各地的建筑物租，或建筑资本的普通利润，就常受货币的普通利息的支配。在市场利率为百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相当于全部建筑费用的百分之六或百分之六点五的收入，那建筑主的利润，就算是足够了。在市场利率为百分之五的地方，就也许要提供相当于全部建筑费的百分之七或百分之七点五的建筑主利润，才算是足够的。利润既与利息成比例，如果建筑业的利润，在任何时候超过上述比率过多，则其他行业上的资本，将会有很多移用到建筑业上来，直至这方面的利润，降到它正当的水平为止。反之，如果建筑业的利润，在任何时候低于该比率过多，则这方面的资本立即会移用到其他行业上，直至建筑业利润，再抬高到原来的水平为止。全部房租中，凡超过提供合理利润的部分，自然归作地皮租。”

　　（四）詹姆斯．安德森

　　詹姆斯．安德森（James Anderson，1739-1808）认为地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。他认为在不同生产条件下生产出来的农产品具有同一的市场价格是地租形成的前提。他创立了级差地租论，说一国之内，各区土壤互有差异，假设分等级排列，依次为A，B，C，D，E，F六个等级。A级土地的肥沃度最高，其余依次递减，愈贫瘠的土地，产品的生产费用愈高。如果各等级土地上的产品售价都相同，则生产一单位的产品，以肥沃度愈高的土地所获的利润愈多，因为它的生产费用较低。如果对产品的需求不变，而需要不断开垦贫瘠的土地参加生产时，最后开垦的贫瘠地，其产品的生产费用将等于产品的价格。

　　（五）大卫．李嘉图

　　大卫·李嘉图（David Ricardo，1772-1823）是古典经济学最伟大的代表之一，他把古典经济学的理论发展为一个逻辑严整的体系，系统地发展了古典经济学的理论。李嘉图比斯密更明确地把地租区分为严格意义上的地租和通俗意义上的地租，后者包含投资于土地的资本的利息和利润。他进一步发展了级差地租理论，被称为对地租理论有突出贡献。但在地租的计算方面，看不出有什么大的进展。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了能补偿它的生产成本和平均利润，还有一个余额能转化为地租。

　　李嘉图关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格-生产成本-平均利润

　　（六）马尔萨斯．

　　关于地租的计算，马尔萨斯（Thomas Rober tMalthus，1766-1834）在1820年出版的《政治经济学原理》中写道：“我们可以给地租下的定义是，总产品中，除去耕种土地的一切种类的支出后留归地主的那个部分，支出中包括所使用的资本根据当时的一般农业资本利润率计算的利润。”

　　马尔萨斯关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格-生产成本-所使用的资本×－般农业资本利润率

　　（七）约翰，冯．杜能

　　约翰·冯．杜能（Johann Heinrich von Thtinen，1783-1850）的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。他在假设土地肥力完全相同的情况下，研究了距离城市不同位置的地租问题。这种研究是以地租的计算为基础的，因此地租的计算问题在他那里显得较为具体。

　　关于地租的概念，杜能区分了“田庄的收入”和“土地的收益”，或“田庄租金”和地租，也就是区别了土地的租金和地租。从这个区别中他论述了地租的计算问题：“田庄的收入与土地的收益不同，我们必须仔细加以区别。田庄上总有房屋建筑、垣篱、树木等等有价值的东西，这些东西可与土地分开对待。这就是说，田庄提供的收入并不完全来自土地，部分是投资于上述有价值的东西所生的利息。在田庄收入项下，扣除房屋、树木、垣篱等一切可与土地分开的东西的价值所生的利息，剩余之数属于土地本身，我称它为地租。”接着，他指出斯密关于地租计算的不正确之处：“亚当．斯密认为-他在这方面的观点至新近已为大多数政治经济学家所信奉-，从田地产品中，或者说从这些产品的货币总值中，减去租地者支付工人的工资和经营费用以及投资的一般利润之后，剩余之数即为‘地租’。由此，以及从亚当·斯密关于‘地租’的用词中可见，斯密把田庄主从出租的田庄中所得的收入称之为‘地租’”

　　根据杜能的论述，其地租计算用现在的概念来表达，即为：

　　地租＝市场价格－生产成本－平均利润－资本利息

　　杜能下面的一段话也是很有见地的，甚至可以看成是假设开发法的最早思想：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”

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