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2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：建筑物折旧的原因

　　根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三大类。

　　1．物质折旧

　　物质折旧（physical depreciation，physical deterioration）也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。可以从以下4个方面进一步认识和把握物质折旧：

　　（1）自然经过的老化：主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄（建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数）正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，例如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。拿人来做比喻，自然经过的老化类似于人随着年龄增长的衰老。

　　（2）正常使用的磨损：主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。拿人来做比喻，正常使用的磨损类似于是脑力劳动还是体力劳动，体力劳动中是轻体力劳动还是重体力劳动等工作性质的不同对人的损害。

　　（3）意外破坏的损毁：主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，例如地震、水灾、风灾、雷击；人为方面的，例如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。拿人来做比喻，意外破坏的损毁类似于人曾经得过一场大病对人的损害。

　　（4）延迟维修的损坏残存：主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，例如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。拿人来做比喻，延迟维修的损坏残存类似于人平时不注意休养生息，有病不治。

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发布：2007-07-13 10:06 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]