2015房地产估价师《理论与方法》考点总结功能折旧的求取方法

　　2．功能折旧的求取方法

　　功能折旧的求取过程和方法如下：

　　（1）把功能折旧分成功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧三类，可分别简称为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。

　　（2）功能缺乏折旧的求取。把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏引起的折旧和不可修复的功能缺乏引起的折旧。对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（以下简称单独增加功能费用）；②估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用（以下简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。

　　[8-8]某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

　　［解］该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下：

　　该办公楼因没有电梯引起的折旧额＝120-100＝20（万元）

　　该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：

　　该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2000-20＝1980（万元）

　　如果是采用具有该功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去单独增加功能费用，便直接得到了扣除可修复第功能缺乏引起的折旧后的价值。

　　［例8-9］例8-8应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯需要120万元，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

　　［解］该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：

　　该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2100-120＝1980（万元）

　　对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用“收益损失资本化法”①求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；②估算随同增加功能费用；③将未来每年损失租金的现值之和，减去随同增加功能费用，即得到不可修复第功能缺乏引起的折旧额。

　　（3）功能落后折旧的求取。把功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧。对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用该落后功能的“建筑物重建价格”下，折旧额为在估价时点该落后功能重置价格，减去该落后功能已提折旧，加上拆除该落后功能的必要费用（以下简称拆除落后功能费用），减去该落后功能拆除后的残余价值（以下简称落后功能残余价值），加上单独增加先进功能的必要费用（以下简称单独增加先进功能费用），减去重置建造建筑物时随同增加先进功能的必要费用（以下简称随同增加先进功能费用）。如果采用计算过程的表述方式，说明上述情况下扣除可修复的功能落后引起的折旧后的价值，即为：

　　建筑物重建价格-落后功能重置价格+落后功能已提折旧-拆除落后功能费用+落后功能残余价值-单独增加先进功能费用+随同增加先进功能费用＝扣除功能落后折旧后的价值

　　如果是采用具有先进功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去落后功能重置价格，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便直接得到了扣除可修复的功能落后引起的折旧后的价值。

　　与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额多了落后功能尚未折旧的价值（即落后功能的重置价格减去已提折旧。因为该尚未折旧的部分未发挥作用就报废了），少了落后功能的净残值（即可挽回的损失，等于落后功能的残余价值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

　　［例8-10］某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元（包括购买价款、运输费、安装费等），要比在建造同类办公楼时随同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。

　　［解］该办公楼因电梯落后引起的折旧计算如下：

　　该办公楼因电梯落后引起的折旧额＝（50-40）+（2-3）+20＝29（万元）

　　该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值计算如下：

　　该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050-29＝2021（万元）

　　对于不可修复的功能落后引起的折旧，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和。

泛普软件-工程项目管理系统整理

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通