2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：计息方式

　　对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。另外需要指出的是，建设期一般能较准确地估算。但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延长。例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、建筑设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使建设期延长。由于建设期延长，房地产开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不考虑。

　　估算建设期可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取。

　　有了建设期之后，便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。此点还将在本章第四节“重新购建价格的求取”中说明。

　　某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，例如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分一般与计息周期相同。

　　4．计息方式

　　计息方式有单利和复利两种。

　　计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，而本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息期，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：

　　I＝P×i×n

　　F＝P（1＋i×n）

　　复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。

　　复利的本利和计算公式为：F＝P（1＋i）n

　　复利的总利息计算公式为：

　　I＝p［（1＋i）n－1］

　　在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息期大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率i2为复利利率，并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等，即：

　　P（1＋il×n）＝P（1＋i2）n

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