2015房地产估价师理论与方法考点总结：估价时点原则

　　第五节 估价时点原则

　　估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

　　房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物会变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。反过来，不可能离开时间来评估房地产的价值。如果没有了时间这个前提，价值估算将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只是评估其在某个特定时间的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的特定时间，被称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。

　　确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、变更、实施日期之前还是之后的，就应根据估价时点来确定。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同（通常是这种情况），就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

　　特别需要强调的是，遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵循了，更本质的是估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成估价对象实地查看之日）确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。

　　不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。

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